东方雅苑8月月报详解.ppt

页脚 页脚 东方雅苑项目8月月报 青岛佳瑞德投资有限公司 目 录 青岛市场分析 竞品项目分析 本案工作总结 8月工作完成 8月市场现状现状解析 青岛市8月青岛26个新盘上市 下半年楼市将稳中有升 在多重利好政策的合力推动下，岛城楼市回暖态势明显。在此背景下，开发商继续加大马力推出新盘。昨日记者调查了解到，8月青岛预计将有26个楼盘项目入市。其中，10个楼盘为新开盘，16个盘为加推。从分区情况来看，黄岛入市项目扎堆，预计将有7盘入市，占全市新盘上市总量的26.9%。 主城区仍集中李沧区（位于李村商圈附近的某盘推出“首付6%起，利率9折”的促销活动；位于老沧口片区的某盘打出均价8500元/平方米； 隧道调费为西海岸楼市加砝码（就在昨天，备受市民瞩目的胶州湾隧道通行费进一步下调，一类客车（7座及7座以下客车）将由15元/车次调整为10元/车次，将于8月1日起正式实施，这对于正在发展中的西海岸楼市来说，无疑又增加了一块重要的砝码。） 8月青岛成交走势 区域 套数 面积 青岛市 9224 895196.64 市南区 166 13522.98 市北区 160 18068.51 四方区 795 77127.49 黄岛区 1509 147041.43 崂山区 167 17217.5 李沧区 1607 154351.28 城阳区 1126 109450.52 高新区 188 19933.58 胶州市 884 85738.54 即墨市 999 100976.34 平度市 589 57554.79 胶南市 783 71241.39 莱西市 251 22972.29 小结：此图为青岛市8月成交数量，青岛市8月份成交9224套，成交面积为895197㎡，较上个月增长了114%，城阳区8月共成交1126套，较上个月增长了108%，可见8月成交市场有所好转，但是对于价格青岛市区可谓是量价齐升，由于城阳区竞争态势仍然很激烈，成交价格环比上个月下降了1% 结论：城阳区供大于求，消化库存压力大。除夏庄区域外，其他区域的普通住宅市场成半封闭市场——以区域内客户为主，青岛市内客户引导困难。总之区域内客户有限，库存大，客户争夺大战，大鱼吃小鱼、快鱼吃慢鱼。 8月价格走势解析 图一 图二 图三 区域市场解析 总结：城阳中心板块价格下调，以万科.桃花源为例，起价7177元/㎡送装修，本案区域的价格优势减弱，本区域对城阳区客户吸引力降低。 本案与区域竞品比较 项目名称 龙湖.悠山郡 青特.赫山 青特小镇 东方雅苑 开发商 青岛龙湖置业拓展有限公司 青岛青特华盛置业有限公司 青岛青特华睿置业有限公司 青岛星琪晨光置业有限公司 占地面积 22万 11万 11万 2.6万 建筑面积 42万 19万 23万 5.6万 物业类型 住宅、高尚住宅 、花园洋房 住宅、高尚住宅、别墅 住宅 住宅 建筑类型 板楼 多层 小高层 高层 板楼 多层 小高层 板楼 小高层 高层 板楼 多层 小高层 容积率 1.44 1.3 2.10 1.75 绿化率 35% 40% 35% 30% 物业公司 龙湖物业 青岛汇豪物业 青岛汇豪物业 佳兆业物业 物业费 2.6元/㎡/月 2.9元.㎡/月 2.7元/月/㎡ 1.7/㎡/月 户数/当期户数 目前卖叠拼和洋房 总户数1440户 当期160户 总户数2300户 总户数342户 当期60户 当期面积区间 89㎡套三 82/84/124/127套二、套三 76/84套二/95套三 83-110㎡套二、套三 本案与区域竞品比较 项目名称 龙湖.优山郡 青特.赫山 青特小镇 东方雅苑 优势 1、国内品牌开发商，知名度高 2、项目入市早，价格走势好 3、体量大，物业好，客户认知 4、产品多元化，选择余地大 5、有自己的配套幼儿园 6、有样板间，一期交付实景展示 1、本土品牌开发商、有过成功的案例，今年5盘联动 2、有自己配套幼儿园 3、有属于自己的物业公司 4、有样板间 5、半封闭阳台，赠送一半面积 1、本土品牌开发商、有过成功的案例，今年5盘联动 2、户型多，选择余地大 3、首期价格低 4、有轨电车始发站 1、相比对面项目价格低 2、110㎡户型填补空白 3、户型多样、选择空间大 4、物业费用低1.7元/月/㎡ 劣势 1、89套三拥挤，舒适度低 2、2.9元/月/㎡物业费用高 3、小高层公摊21% 1、一期小高层价格高 2、物业费高2.9元/月/㎡ 3、小高层公摊24% 1、位置略偏，周围环境差 2、北侧靠近烈士陵园 3、小高层公摊22% 1、品牌没知名度、体量小 2、物业公司知名度小 3、6号楼公摊大27.5% 总结 · 项目共处仲村片区，青特、龙湖项目品牌、体量均优于我们； · 与青特小镇客户定位重叠，青特小镇低价入市