大崂改造项目定位(孙园园)解决方案.pptx

大崂村改造项目地研报告2015.1.15|项目本体分析|项目板块分析|项目整体定位|项目产品定位|项目客户定位内容提要【本体分析】城市远郊·北九水风景区·中小规模项目有利因素：地块资源：距离北九水风景区1.5公里；区域辐射力：随着轻轨开通以及城市向北发展的整体趋势，该区域未来辐射力会逐渐提升，但目前区域影响力相对较小；区域资源：山体资源、生态文化旅游资源丰富；周边配套：轻轨站、小学一所；项目不利因素：项目规模：从区域竞争来讲，项目规模较小，难以形成核心竞争力；配套资源：周边生活、教育、医疗等级基本生活配套资源不足；樱桃谷城市远郊，远离主城区区域通达性轻轨2017年开通，实现一小时经济圈；沿滨海大道30分钟到达市区；区位属性：地块属性：强势资源三面环山，山体资源丰富；背靠崂山樱桃谷，旅游度假资源丰富；地块规模建面31万平米，属于中小规模地块评价被国道分为南北两块，地块凝聚力不强；南面地块内腹山丘，难以规划施展；北面地块紧邻山体，形成自然坡度；【板块分析】突破温泉和世园板块，实现区域间竞争优势崂山商务板块——核心价值：地段、山体、高尔夫总价区间：300-500万产品类型：洋房、叠拼、联排为主，舒适型别墅，第一居所典型项目：鲁商蓝岸崂山核心区板块——核心价值：地段、城市配套、海资源总价区间：500-800万产品类型：洋房、叠拼、联排为主，豪宅型别墅，第一居所典型项目：世园板块——核心价值：世园会及自然环境总价区间：150-300万产品类型：洋房、叠拼、联排为主，经济型别墅，第一居所典型项目：中海玫瑰庭院、龙湖锦璘原著、优山美墅温泉度假板块——核心价值：温泉及旅游度假配套总价区间：800-2000万产品类型：独栋别墅、联排别墅，旅游度假产品，第二居所典型项目：领海香澜郡、天泰圣罗尼克、港中旅本项目所处两大豪宅板块中间，其位置决定本项目的成功操作必须实现：区域竞争＞个体竞争本案swot分析项目优势（Strength）：稀缺山景资源樱桃谷旅游资源千年银杏文化资源距离市区距离适中项目劣势（Weat）：地块被分割成两块，地块凝聚力较差项目机遇（opportunity）：区域内无同类型项目，未来竞争小轻轨开通带动区域交通更加便利项目威胁（Threat）：区域辐射能力较弱，区域规划兑现时间长【整体定位】【整体定位】山景、旅游、文化资源充分放大产品设计智能化、服务配套完善化利用山景资源提升项目的环境优势，成为项目首要因素；将现有旅游资源打造成项目的独有特色和名片；挖掘文化资源增加项目的文化底蕴和宣传卖点；产品设计智能化，通过智能家居令客户实现智能生活；设置幼儿园、购物中心、娱乐休闲等基础生活娱乐配套设施；高端酒店式物业服务，提升客户的尊贵感；第一居所·高端·休闲度假综合体项目群山环绕，静气凝神百亩樱园，尽享农家乐趣千年古树，浓厚底蕴潺潺溪流，绕家而过【形象定位】青岛首席乌托邦式终极理想家园现代简约建筑风格、智能家居设计购物、休闲、教育、娱乐、物业配套【形象定位】青岛首席乌托邦式终极理想家园【产品定位】两大板块典型项目对标世园板块（经济型第一居所）项目名称中海玫瑰庭院龙湖锦璘原著优山美墅主力产品及面积m2小高：70-155洋房：170联排：220洋房：90-140联排：220双拼：260洋房：160-240联排：400均价元/m2小高：11000-12000洋房：13000联排：18000洋房：9000联排：14000双拼：16000洋房：16000联排：18000资源及配套依府世园会、白果山、鸿园湖、M2地铁、社区内部配置幼儿园地段交通、李沧商圈、4万m2运动公园依府世园会、假日酒店、酒店式服务温泉板块（度假型第二居所）项目名称海信温泉王朝青建香根温泉青建橄榄树主力产品及面积m2独栋：350-400双拼：320联排：260独栋：360-520独栋：560联排：320-580均价元/m2独栋：30000双拼：18000联排：14000独栋：13000-15000独栋：18000联排：11000配套服务温泉、酒店式会所温泉酒店配套酒店式物业服务纯天然湖泊、百年银杏品质感＞世园板块性价比＞温泉板块本项目独有资源深度挖掘、提升配套服务产品类型科学搭配、控制产品总价【产品定位】以低总价、小户型为主，创新产品提升形象【客户定位】寻找第一居所、休闲度假、城市精英或城市攀登者香缇树香邑暖山入门级别墅客户中级别墅客户高端别墅客户高端养老别墅客户80前后，领跑者崇尚低碳绿色生活70前后，觉醒者不能再错过时机了60前后，追求者到了犒赏自己的时候50前后，成功者有钱、有闲、享受生活谢谢