房地产法解析.pptVIP

第一节 房地产及房地产业 一、房地产的概念及特性 1.概念：现实生活中，房地产是土地、房屋财产的总称。从法律角度看，房地产权，是一种物权，包括房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权。 2.特性 固定性（飞屋只是幻想） 异质性 土地是不可移动的， 房地产所在场所不能复制 每宗房屋都有各自不同特点 世界上没有两宗相同的房地产 稀缺性（地球上已经没有地方可住了） 稀缺性 土地是不可再生资源 房地产价格昂贵 耐久性（北京故宫距今600年） 开封城摞城，龙亭宫摞宫潘杨湖底深藏几座宫？ 6座城池： 战国时魏国大梁城 唐代的汴州城 五代及北宋东京城 金代的汴京城 明代开封城 清代开封城。 保值性 增值性 二、房地产市场概念和特征 1.概念：房地产市场，是指国有土地使用权出让、转让、出租、抵押和城市房地产转让、房地产抵押、房屋租赁等交易活动的总称。土地和房屋这两种生产要素，已逐步成为市场经济的重要组成部分。 2. 房地产市场特性： （1）综合功能 房地产是房产地产的总称 既可以用作生活资料 又可以用作生产要素 因而形成综合功能市场 （2）多级市场 房地产交易，既包括土地使用权的出让(一级市场)2．房地产法及出让后的转让、抵押、租赁(二级市场)，还包括土地使用权出让后的房地产开发经营(二级市场)以及投入使用后的房地产的买卖、抵押和房屋的租赁(三级市场)等，由此形成多层次的市场； （3）法定形式 房地产属于不动产，通过登记发证确认其所有权和使用权，由此看来房地产交易活动属于严格的要式法律行为。凡土地使用权和房屋所有权的转移，都必须依照法律规定到当地房地产行政主管部门办理登记手续； （4）部分限制 对房地产市场实行部分限制是从实际出发的。主要表现为：集体土地使用权不能直接出让；农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；城镇居民对按标准价(优惠价)购买的公房只享有“部分产权”等等； （5）国家适度干预 对房地产市场， 国家宏观调控， 运用市场竞争机制， 既要规范化， 又要放开搞活。 第二节 房地产法的概念及调整对象 一、房地产法概念 是调整人们在房地产权属、房地产开发、房地产经营交易、房地产管理服务、房地产金融、涉外房地产等方面所发生的权利与义务关系的法律规范的总称。 二、房地产法调整对象 1.土地利用管理关系 2.土地财产关系 3.土地利用规划关系 4.城市房屋管理关系 5.房屋财产关系 6.涉外房地产管理关系和协作关系 三、房地产法与物权法的关系 1.调整对象不同 2.调整方法不同 3.主体地位不同 4.适用诉讼程序制度不同 第三节 房地产法律关系 一、房地产法律关系的概念和特征 （一）概念： 房地产法律关系是房地产法律规范在调整房地产经济关系过程中发生在主体之间的权利义务或职责职权关系。 （二）房地产法律关系的特征 1.房地产法律关系是一种新型的法律关系。 2.房地产法律关系具有相对稳定性。 二、房地产法律关系的构成要素 内容： 1.房地产权利和义务： 权利：房屋租赁权、赠与权、转让权、 抵押权等。 义务：房地产价格申报义务、履行房地产合同义务、依法纳税义务等。 2.房地产职权和职责 职权：审查批准权、监督权力权、调查处理权、指导协调权等。 职责：房地产主体为符合法律、法规规章制度的要求在从事行政管理职权时，必须作出或不作出一定行为的制约。 三、房地产法律关系的产生、变更和消灭 第四节 房地产法原则和渊源 一、房地产法的原则 1．土地公有制原则 2．有偿使用原则 3．符合城市规划原则 4. 合理节约用地原则 5. 坚持经济效益、社会效益 和环境效益统一原则 6. 维护当事人合法权益原则 二、房地产法律渊源 1.宪法规范 2.房地产法律规范：土地管理法、城市规划法、房地产管理法。 3.行政法规 4.地方法规 5.行政规章 6.地方性规章 7.其他规范性文件 客体 物 行为 无形 资产 土地 房屋 国有 土地 集体 土地 城市 房屋 农村 房屋 开发 行为 交易 行为 物业 管理 设计 方案 信息 数据 房地产法律关系的 产生、变更和消灭 条件 房地产 法律规范 房地产 法律事实 房地产 法律事实 行为 事件 法律行为 违法行为 法律法规 实施修改废止 不可抗力 * * 房地产法 第一章 房地产法 概述 房地产 特性 区位 固定性 异质性 稀缺性 耐久性 保值性 增值性