协成—北京14年土地及15年一季度成交数据与答案.ppt

专业创造中国地产推动力 北京14年土地总结 15年一季度成交数据与分析 北方大区营销策划部 2015年4月7日 目 录 CONTENTS PART1. 北京2014年市场总结 PART2. 2015年一季度成交数据 PART2. 2015年一季度成交数据分析 目 录 CONTENTS PART1. 北京2014年市场总结 2014 “地”又贵了 2014 “地”又贵了 2014 “地”又贵了 顺义、丰台、大兴、朝阳成供地大户 目 录 CONTENTS PART2. 2015年一季度成交数据 2015年1月北京入市地块 2015年2月北京入市地块 2015年3月北京入市地块 目 录 CONTENTS PART2. 2015年一季度成交数据分析 面粉太贵藏隐患 随着台湖多功能地块花落万科，2015年北京一季度土地市场大局落定。一季度北京土地出让总金额为484.73亿元，相比2014年一季度减少了269亿元，同比降幅达35.7%。 土地出让量明显减少，然而地价却居高不下，开年首拍丰台亚林西4.5万元/平米楼面价、白盆窑近5万元/平米楼面价、朝阳东坝超3万元/平米的楼面……土地成本居高不下，隐隐传来危险信号。 2015土地市场逐步走向理性 3月27日上午，通州区台湖镇4-1-020等地块F2公建混合住宅用地和4-1-034等地块F3其他类多功能用地，在北京市国土局公开招标；3月30日，北京市国土局在网站公开招标结果，报价最高的万科首开联合体以总价20亿元拿下该地块。 该地块底价19.49亿元，溢价率仅为2.6%，而另外两个参与者的出价也仅为19.949亿元和19.9406亿元，几乎与底价相差无几。 2月15日，蓝海置业拿下昌平北七家地块，总价9.5亿元，溢价率3.3%；2月12日，旭辉拿下顺义新城地块，总价13.8亿元，溢价率2.6%；1月28日，天恒底价拿下房山周口店地块。 2015年北京土地市场已经换了一片天，感受最深的是身处一线观战的地产记者。与2014年相比，最大的变化是开发商们的鸡血已退，不再举牌不听价；2015年最尴尬的是国土局的拍卖师，从二次报价开始就要调低竞价阶梯，无数次数到二又被打断，常常10轮不过就结束竞价。 位置较差地块或属性较复杂的地块，在2015年不再是开发商关注的重点，因而时常出现底价成交或超低溢价率成交的现象，甚至出现流拍情况。 不仅是开发商拿地谨慎，2015年一季度北京土地出让量也是骤减，住宅用地尤为明显。北京市国土资源局数据显示，一季度，北京住宅用地仅实现成交11宗，相比去年同期减少了一半，规划建筑面积208.7万平方米，同比减少52.4%。 买卖双方理性入市，最重要的原因之一是受2014年全年低迷的市场状况影响。2014年北京土地出让总金额为1911亿元，平均楼面价14557元/平米，创历史新高；然而2014年北京新建商品房住宅合计签约66078套，剔除16109套自住房，实际网签的纯商品房只有5万套，创历史最低纪录。 市场低迷、需求不足、地价高企，开发商不敢轻易拿地，国土部门也为了避免地块受到冷遇甚至出现流标，放缓了推地节奏。 热点地块仍是重点竞争对象 万科数据显示，2014下半年，全国住宅（含商住）用地供应和成交面积同比去年降幅分别达40%和45%——这与北京土地市场开年以来的表现不谋而合。 与总量的下滑形成鲜明反差的是，亚林西、白盆窑、东坝等地块依然拍出超高楼面价，这是北京土地市场在一季度的另一个重要表现：热点地块仍是开发企业重点竞争对象。 开年首拍丰台亚林西地块楼面价4.5万元/平方米、白盆窑楼面价近5万元/平米、朝阳东坝楼面价超3万元/平米、昌平北七家住宅部分楼面价2万元/平米。北京重点区域或核心区域地块，尤其是住宅地块，仍然是开发企业最看重的一块肥肉。 * *