笔记1房地产基础知识整理精要.docx

商业 合理规划地上面积住宅获得经济利益公用由策划公司提供：结构形式产品类型体量产品类别建筑风格市场调研参看笔记2第二条详见笔记1的9、10要点及笔记2的要点二参看笔记2第二条参看《房地产开发的市场调研》收集资料：①标高图（地形图）国家规定基本比例尺为1:500和1:1000什么样子的？②周围市政管网图纸及道路图纸甲方向规划局或建设局，市政公司，自来水公司，供电公司，天然气公司等所要数据。③确定经济指标、产评定位、产品配比、产品体量、建筑风格由前期策划公司提出④绘制带有坐标的CAD图⑤熟悉当地规划要求及规划细则⑥了解相应的建筑风水如规划时应东高西低，东北角西南角不易一开门等（参见笔记2建筑风水）一、有关房地产的基础知识：1.房地产：又称“不动产”，是房产与地产的总称，它一般有三种存在形式：即单纯的土地、单纯的建筑物、土地和建筑物结合的“房地”。通常意义上的“房地产”就是指土地和建筑物相结合的不动产。英文是Real estate.2.物业：是指已经建成的并具有使用功能和经济效用的各类居住及非居住的房屋，以及与之相配套的设备、市政、公用设施、场地等。也属于房地产，英文是estate. 3.房地产业：是指以土地建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理、维修、装饰和服务等多种经济活动的综合性产业，属于第三产业。*包括房地产开发、房地产投资、房地产建设、中介服务、咨询服务、价格评估、房地产经纪、物业管理等。4. 国有土地：即属于国家（全民所有）的土地。集体土地：是指属于农村居民集体经济组织（如村委会或村民小组）所有的土地。*根据宪法和土地法的规定，在我国，所有的土地只属于国家所有或者集体所有，任何单位或个人对于土地只有使用权，而没有所有权。5. 土地一级市场：指政府代表国家以土地所有者的身份，将土地使用权有偿、有限期的交于使用者的活动。土地二级市场：指使用者把通过一级市场取得的土地使用权，按照市场机制进行买卖、租赁、交换、赠与、继承、抵押等经济活动。*政府（国土局下属的土地储备中心）是主体，是垄断者，任何土地未经一级市场不得进入二级市场进行交易。我国目前的土地市场的方针是：垄断一级市场，放开搞活二级市场。6.土地一级开发：指由政府或者其授权的企业，对于一定区域范围内的生地、毛地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行基本的市政配套建设，使其达到“三通（五通或七通）一平”的条件，成为熟地，然后再进行出让或转让的过程7.开发商取得土地使用权的方式：一级市场（国家出让）：行政划拨协议出让招标挂牌公开拍卖二级市场（企业转让）：买卖赠与租赁继承抵押8.有关土地开发的名词：生地：尚未开发的农地或荒地，一般离城镇较远，无市政基础设施。毛地：指城市中尚需拆迁才具备开发条件的土地。飞地：也称插花地，指部分或全部处于他人土地范围内的土地。熟地：指已经完成基本市政设施建设，达到“n通一平”条件的建设用地。宗地：是地块最小的单元。城市以宗地为最小的土地单元进行编号，称为“宗地号”或“地号”。一般按照区、带、片、宗进行编号。例如：Ａ118-12表示:A区第1带第18片第12宗地。土地级别：根据土地的价值及所处地段的繁华程度的不同而划分的土地等级。各地标准不一样，比如北京划分为一、二、三、四级。三通一平：指水通、电通、道路通，场地平整。七通一平：指水通、电通、道路通、通信通、燃气通、热力通、排水通，场地平整。9.有关房屋产品类型的名词:商品房：指由房地产开发企业开发建设并销售、出租的房屋。外销房：指建成后向境内外出售的住宅、商业及其他物业。内销房：指建成后仅仅在国内范围内（不含港澳台地区）的住宅、商业及其他物业。现房：指开发商已经办理了房地产权证的商品房。通常意义是指已经完工可以入住的房屋店面：又称门面，多作为商铺，一般在一层，沿街。SOHO：是英文small office home office的缩写，意思为：小型的，家庭式的办公室。LOFT：是指没有内隔断的开畅式平面布置的住宅，空间开阔，高大，可灵活布置，既可住宿，又可办公，艺术性强，开放性高，多为年轻人或艺术家、文艺工作者所喜爱。准现房：通俗意义上是指快完工或差不多完工的房屋。一般指主体结构封顶，正在装修，尚未竣工验收，但小区内的楼宇及配套设施轮廓基本显现的房屋。期房：是指开发商取得商品房预售证到取得房地产权证书这一期间所销售的房屋。在港澳地区称为卖“楼花”，这也是当前普遍采用的一种销售策略。尾房：又称“扫尾房”，是空置房的一种，一般当楼盘销售量达到90%以后，剩余的零散房屋，通常朝向、采光、位置等不好，但价格便宜。空间蒙太奇：借用电影剪辑的概念，特点是以小户型标准为设计单元，在空间上可像积木一样自由组合，从而形成中、大、超大户型。SOLO：原意是独奏、单独的意思，这里指超小型住宅，一般