第八章房地产估价撰写导论.ppt

第一节 估价报告的形式、组成部分和构成要素 一、估价报告的形式 1．表格式报告。 又称定型式报告，或封闭式报告。《城镇土地估价规程》(GB/T18508-2001)（以下简称“规程”）中列示的“土地估价报告（表格式）的基本内容”。 2．自由叙述式报告。又称开放式。 3．混合式报告。 二、估价报告的组成部分 根据《规范》第8.0.2条的要求，一份完整的房地产估价报告通常由下列8个部分组成： 1. 封面； 2．目录； 3．致委托人函； 4．估价师声明； 5．估价的假设和限制条件； 6．估价结果报告； 7．估价技术报告； 8．附件。 《规程》与《规范》的不同规定 《规程》中规定：文字式土地估价报告书由土地估价报告（封面、第一部分摘要、第二部分估价对象界定、第三部分土地估价结果及其使用、第四部分附件）和土地估价技术报告（封面、第一部分总述、第二部分估价对象描述及地价影响因素分析、第三部分土地估价、第四部分附件）组成。二者从格式上来讲相对独立、完整，从内容上来讲土地估价报告实际上源于土地估价技术报告。因此在撰写土地估价报告书时通常可以先完成土地估价技术报告，再从中选取相关部分完成土地估价报告。 三、构成要素 （一）法律依据性要素 1．委托方情况。 2．受托方情况。 3．估价对象及其权属状况。 4．估价目的。 5．估价时点。 6．估价依据。 7．估价期限。 8．估价人员。 （二）描述性要素 1．估价对象的实物状况 包括估价对象所处的土地级别或城市类区、占地面积、占地的形状、四至、土地平整程度、地势、地质水文状况、周围环境、基础设施完备程度、规划限制条件、利用现状。以及估价对象的坐落位置、建筑面积、建筑结构、层数、建成年月、使用功能、平面布置、装饰装修、配套设施、使用状况、适应性、利用情况等。 2．估价对象所处的区位状况 包括估价对象所处的城市自然环境、经济状况、城市建设、投资环境和城市发展趋势；如果估价对象为居住物业，其所处居住区的环境、服务配套设施、物业管理、交通条件等；如果估价对象为商业物业，其周边地区商业店铺的商业氛围、人气状况等；如果估价对象为办公物业，其办公工作环境、公共设施、配套服务、交通设施等。 （三）分析性要素 1．估价技术路线。 2．估价原则。 3．估价的假设前提及限制条件。 4．估价方法及其选用理由、该方法基本 原理等。 5．测算过程及相关数据、参数的确定。 6．估价结果的确定。 第二节 估价报告的写作原则和写作要求——写作原则 （一）目标性原则 ：一般性目标和特定目标。 （二）公正性和客观性原则，即估价报告应站在中立的立场上对价格影响因素进行客观地介绍、分析和评论。 首先，估价报告采用的背景资料的真实性，不能虚构、不能夸大、不能缩小。 其次，分析性的材料包括细节都要客观，经得起推敲。 再次，估价结果也必须符合市场的客观状况。 （三）规范性原则，即房地产估价报告的篇章结构和构成要素要程式化，符合统一的要求。 （四）全面性原则。 （五）准确性原则。 （六）概括性原则。 估价报告的写作原则和写作要求——写作要求 （一）对写作内容的要求 以房地产估价报告的构成及撰写顺序为主 （二）对写作语言文字的要求 对词义的要求 对语句的要求 防止错别字和漏字 规范用语 （三）对制作格式的要求 封面内容 （1）标题。这是指估价报告的名称，如“房地产估价报告”。 （2）估价项目名称。说明该估价项目的全称。通常是采用估价对象的名称。如“北京××广场A座房地产价格评估”。 （3）委托人。说明该估价项目的委托人的名称或者姓名。如果是某单位委托人，为该单位全称；是某个人，为其姓名。 （4）估价机构。说明受理该估价项目的估价机构的全称。 （5）估价作业期。说明该估价项目估价的起止年月日，即正式接受估价委托的年月日至完成估价报告的年月日。 （6）估价报告编号。说明该估价报告在估价机构内的编号，以便于归档和今后的统计、查找等。 致委托人函 致委托人函是正式地将估价报告呈送给委托人的信件，在不遗漏必要事项的基础上应尽量简洁。其内容一般包括下列几项： （1）致函对象。指委托人的名称或者姓名。 （2）致函正文。应说明估价目的、估价对象、估价时点、估价结果、估价报告有效期。另外，在函文中通常说明随此函附交一份估价报告。 （3）致函落款。为估价机构的全称，加盖估价机构公章，并由法定代表人或负责该估价项目的估价师签名、盖章。 （4）致函日期。这是指致函时的年月日，也即正式出具估价报告的日期。 估价师声明 估价报告中陈述的事实，是真实的和准确的。 估价报告中的分析、意见和结论，是估价人员自己公正的专业分析、意见和结论，但要受估价报告中已说明的假设和限制条件的影响。 估价