第八章房地产评估导论.ppt

第八章 房地产评估 1．了解房地产评估的基本内容和特点 2．熟悉房地产评估的影响因素 3. 掌握收益法在房地产评估中的应用 4. 掌握市场法在房地产评估中的应用 5. 掌握成本法在房地产评估中的应用 第一节 房地产评估概述 一、房地产的概念和特点 （1）房地产 房地产是土地和建筑物及其权属的总称。包括土地和地上建筑物两部分。 欧美国家没有房地产的概念，将房产和地产统称为不动产。 《中华人民共和国物权法》中规定，物包括不动产和动产。物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。 《资产评估操作规范意见（试行）》中将建筑物描述为：是指与土地相结合的建设成果，包括房屋和构筑物两大类。建筑物与其占用土地密切相连，可把土地、建筑物及附着在土地、建筑物上不可分离的部分统称为房地产。 《资产评估准则——不动产》对不动产的定义是土地、建筑物及其他附着于土地上的定着物，包括物质实体及其相关的权益。 土地使用权出让： 土地使用权转让： 土地使用权出租： 土地使用权抵押： 2房地产的特性 土地的特性 （1）固定性 （2）永久使用性 （3）数量有限性 （4）个体差异性 土地的经济特性 供给的稀缺性 可垄断性 用途的多样性 经济地理位置的可变性 效益级差性 建筑物的特性 不可位移性 产权边界复杂性 功能变异性 房地产的特性 房地不可分割性 投资大量性 区域性 价格互动性 二、房地产价格体系及影响因素（一）土地价格 土地价格非土地价值的货币表现，不由生产成本决定 土地价格主要由土地需求决定 土地价格具有明显的区域性 土地价格具有上涨性 （二）房地产价格类型1、按价格形成途径分类 对于土地而言，评估价格依据其用途和性质不同主要分为五种 （1）基准地价 （2）标定地价 （3）土地使用权出让底价 （4）转让价格 （5）楼面地价 2、按房地产出让方式分类 拍卖价格 招标价格 协议价格 3、按价格适用场合分类 买卖价格 租赁价格 抵押价格 课税价格 征用价格 三房地产评估的基本原则与一般程序（一）房地产评估的基本原则 合法原则 不完全可替代原则 房地分估合一原则 地域原则 （二）房地产评估的一般程序 明确基本事项，签定评估协议 选择评估方法 实地勘察，收集资料 配备人员，制定并实施评估计划 计算、确定评估价格 撰写评估报告书 （三）影响房地产价格的因素 房地产评估的最终目的是要确定房地产最可能实行的价格，而影响房地产价格的因素很多 （1）一般因素：共性因素，包括：经济、政策、社会、心理因素 （2）区域因素：与位置相关 （3）自身因素：个别因素，包括：土地的自身因素、建筑物自身因素。 三、房地产评估的理论 1．地租理论（说明土地价值的产生） 马克思的理论：认为，地租是土地所有权在经济上的表现形式，真正的地租是为使用土地而支付给土地所有者的货币额。他把地租分为绝对地租和级差地租。 （1）绝对地租：是土地所有者凭借土地所有权的垄断所获得的地租。－土地出让金 （2）级差地租：是由于土地自然差别（级差地租1）或对同一土地连续投资，投资收益差别所导致的地租（级差地租2）。 级差地租1原理告诉我们，处于不同位置的土地，其价格是有差别的，在评估土地使用权价格时，必须了解其地理位置和环境。 级差地租2原理告诉我们，在同一块土地上连续投资，投资收益率是有差别的，在评估土地使用权价格时，必须考虑土地的用途，如工业用地、商业用地、住宅用地等。 （3）垄断地租： 一般商品的价格是以价值为基础，上下波动的，而价值是生产商品的社会必要劳动时间决定的，土地不是劳动产品，其价格决定也具有特殊性。 地价的本质是地租的资本化 四、房地产评估的特殊性 评估对象有多种形式 充分考虑最有效使用原则 房地产价格有多样性：基准地价、标定地价、交易地价、课税价格、房地产总价、楼面地价、公告地价 房地产价格影响因素复杂 五、房地产评估的方法及其应用 （一）收益法在房地产评估中的应用 1．基本原理： 2．计算方法:P＝?Ri/(1+r)i P＝A/r 适用范围：有收益或有潜在收益的房地产 第二节 成本法在房地产评估中的应用 一、基本思路 成本法的理论依据是生产费用价值论——商品的价格是依据其生产所必要的费用而决定，是卖方愿意接受的最低价格，是买房愿意支付的最高价格。 二、适用对象 特备适用于评估那些既无收益又很少发生交易的房地产，如学校、图书馆、医院、政府办公楼 三、操作步骤 （一）新开发土地评估的操作步骤 新开发土地价格=土地取得成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+税费+开发利润 1、估算土地取得成本 （1）通过征用农地取得