杭州市房地产发展历史回顾.docVIP

杭州市住宅开发历史简介 杭州市真正意义上的房地产开发始于93年，真正意义上的房地产开发是指由企业进行房地产投资开发和建设，通过市场销售的行为。而在此以前，房地产开发一般是计划经济下的政府行为，土地由政府划拨，建成后由政府和企业购买分配给职工，即所谓福利分房，市场上基本没有可以用货币购买的房产品，居民获得住房的唯一办法就是由政府或单位分配。 到93、94年，杭州市出现了居民可以用货币通过市场购买的住宅。这种具有商品属性的住宅，即称为“商品房”。因此杭州市房地产发展史应是商品房的开发历史。 93年至今的杭州市房地产发展基本可分成四个历史波段：1993年-1995年的初步繁荣期，1995年一1997年的平稳调整期，1998年至2004年的增长繁荣期，2005年至今的新一轮宏观调控期。 一、1993-1995年的初步繁荣期 自从93年国家政策允许以公司、企业行为进行房产的开发与销售后，杭州的房地产有了一个爆发式的发展，房地产开发公司如雨后春笋般地涌现出来。一是老牌的市区级国营公司，号称老十八家，分别为各级政府及房管部门所属。一般来说，每个区都有两家区级开发商，一家为区政府所属，另一家为区房管部门所属。像现在大家比较熟悉的滨江房产集团，最早其实是江干区下属的开发公司。区级开发商一般承担行政区内的旧城发行项目。市属房地产开发公司，包括市政府、市建委、市房管局所属的房地产开发公司一般承担市级旧城改造或城建项目。他们的开发项目一般集中在老城区内，以行政行为为主。在当时，官属开发商无论是市场占有率、影响力、客户接受程度都要远高于其他新组建的一些开发商，所以当时老百姓买房，是比较相信“组织”的，官字号的比较放心，觉得更有保障。 另外，每一行业相应成立自已的开发公司，如石油、纺织、轻工、经贸等一系列行业房地产公司，像名城房产，最早就是经贸厅下面同时。 另一部分开发商则是新组建的一些公司制的开发企业，其中许多仍有官方背景，只是非城建、房管部门所属而已。同时，也有少量为民营企业。这一些开发商中基本上都没有从事过房地产开发或房地产项目，毫无操作经验，也没有多少资金实力。许多公司多仅有几百万资金，少则几十万资金，且土地款往往不用事先付清，而工程款则由建设单位来垫资。也有一些开发商是靠银行少量贷款，赤手空拳来搞开发的。这一些房地产公司，尚不能称之为真正意义上的开发商，而更多能称为是一些冒险者和投机客。这类房地产公司可信度较低，影响力非常有限。开发楼盘地段不是很好，所开发的楼盘不能被市场接受，所以出现了一些烂尾楼盘。然而却是这些新兴的房地产开发公司给市场带来了活力，尽管其中有许多开发商早已退出了历史的舞台，但目前杭城数一数二的开发公司都是从这些开发商中成长起来的。而原先老十八家官属开发商目前都处于江河日下的困境中。 同时，大量台资港资的中外合资企业相继成立，但多也是原先没有搞过房地产的外商。由于经验不足和水土不服，这些外商最终并没有在杭州形成气候，大部分以失败告终。 当时的杭州的房地产开发，也可以称得上是热闹非凡，供应量迅速放大，但很快因需求不足而回落。 总的说来，这一阶段的发展有如下特点： 1、计划经济的开发模式仍占主导地位，但投资开发主体多样化。 省市区政府所属国有企业大多以承担政府规划的旧城改造任务为主，在城市内开发，以福利分房单位为目标市场；行业类国有企业开发商则以自有土地的改造为主，在满足自身需求之外，为市场提供商品住宅；台资港资和国内其他财团的投资主体，一部分在市区内以协议出让的外销地块形式开发，一部分在郊区征用农地开发，以山水型外销别墅为主。当时纯私营经济较少，或以小规模形式在城市边缘地带开发，或以合作形式与国有企业共同开发。在这一时期，国有企业无论是市场占有率、影响力、客户接受程度都要远高于其他新组建的开发商。 2、供应量迅速增大，供应品种多样化。 这时期的房产开发基本上是分为老城改造和新城开发。前者多由官属开发商来开发，也有少量原为企业土地而通过协议转让由一些新兴的房地产公司开发的。后者由于在近郊远郊的新建区获得土地更容易，甚至可以先付定金，即可开发，所以，多数新兴开发公司集中在近郊远郊进行开发。 市区开发 市区开发多为旧城改造项目，开发的主体是官属开发商。在初级阶段，开发规模不大，以多层住宅为主；开发水平不高，销售广告投入少，市场运作化程度较低，内部销售的比例较高；销售业绩好，房价低，即使是最好地段，内销商品房的价格一般也仅在4000~5000元/m2左右；开发无创新，也无太多失误。所以总体上可认为市区开发还是成功的。 在当时杭城中心出现了一些涉外楼盘，它们定价较高。比较典型的为西湖边的西子花苑，房价超过10000元/ m2，还有位于市区北侧的中山花园及西子花园，均为高层涉外公寓，房价约在7000元/ m2左右。这些楼盘的销售并不理想，主