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沈阳浑南新区调研报告 2010年10月 宏观市场 历年房地产投资评估 近年来沈阳房地产投资呈逐渐上升 趋势，2009年达到1150亿元，增长率 突破新高。 开工面积与竣工面积逐年递增， 说明开发商对沈阳房地产市场存有 较强信心。 开发商对沈阳房地产市场充满信心，投资与施工面积逐年增高 2007年“9·27”新政实施后，楼市陷入一片低迷，企业谨慎谨慎再谨慎，“放缓拿地，放缓开发”成为一致选择。这种态势一直持续到08全年，甚至蔓延至09年一季度。如今，市场形势显现逆转，为一直在低谷徘徊的沈阳土地市场吹来暖风，久违的竞拍争地大战重现，2009年中海地产以总价70亿的总价成功竞拍沈阳两块“地王”，成为沈阳拿地标杆，而这种态势一直延续至今。 市场低迷期 市场稳定期 市场复苏期 缓慢上升期 （数据来源：沈阳市土地储备交易中心） 历年土地供求状况 沈阳GDP值逐年呈上升趋势，且由 于地处东北区域，08年金融危机带来 影响较小，反而成为沈阳经济发展的 重要契机，08年GDP增长率为26.2%为 近年来增长率最高。 由于08年GDP上涨过快，导致基数 过大，近两年GDP呈平稳上升趋势。 人均可支配收入09年已达到18560 元，消费能力增强，居民生活逐渐从 小康型过渡为改善型。 历年城市经济情况 2010年上半年商品房供应541.1万㎡， 同比增值26.94%，其中商品住宅供应 484.3万㎡，同比增长35.11%。 2010年上半年商品房销售584.89万 ㎡，同比增长0.1%，其中商品住宅销 售503.06万㎡，同比下降0.7%。 在价格方面，从年初淡季开始直到 五月份，价格在慢慢回升，而五月份 商品房价格更是达到5501元/㎡，商品 住宅均价达到5220元/㎡。 在六月份，由于郊区大盘的集中上市 导致城市商品房与商品住宅销售均价 下降，商品房销售均价达到4946元/㎡， 商品住宅销售均价达到4561元/㎡。 2010年市场供销情况 2010年上半年商品房共供应541.1万㎡， 其中五月份供应量为177.9万㎡，是上半年 供应量最多的月份。 2010年上班年商品住宅共供应484.3万㎡ 其中六月份供应量为133.6万㎡，为上半年 供应最多月份。 2010年上半年商品房共销售584.89万㎡， 其中五月份销量为165.3万㎡，是上半年 销量最多的月份。 2010年上半年商品住宅共销售503.06万 ㎡，其中六月份销量为133.6万㎡，是上半 年销量最多的月份。 2010年市场供销情况 小结 沈阳房地产市场较为健康，泡沫很少，抗风险能力较强，刚性需求较大，近年来基本都处在供不应求的态势。 区域市场 近两年区域土地供应量较小，主要因随着城市发展，浑南区域土 地稀缺性逐渐显现。 去年区域内部拿地较为活跃，成交幅数较大。 浑南区域土地市场供销情况 2010年无论是供应面积还是销售 面积对比09年上升幅度较大。 在销售套数中，今年销售套数略比 去年下降，但销售面积却大于去年， 说明今年销售的房源平均面积有所提 升，居民生活水平增加。 浑南区域市场供销情况 浑南区域市场价格情况 今年均价与去年相比略有上升，主要因受到大势影响。 今年价格一直保持稳中有升，在9月底，区域均价达到6823元/㎡。 浑南区域市场价格情况 下半年区域供应面积较大，上升趋势较快，是全市主要供应区域。 从3月开始销售面积基本持平，能够保持稳定去化。 区域发展与板块划分 在沈阳市十四届人大一次会议上，沈阳市市长李英杰在《政府工作报告》中的讲话传递出政府着力开发“大浑南”的动向：“除城市核心区外，沈阳将以大浑南地区为重点，全面推进城市基础设施、社会公共设施和生态环境重大项目建设。” 根据规划，“大浑南”用地北起浑河，西、南、东至沈阳市区界，与本溪、辽阳、抚顺三市接壤，规划总面积1400平方公里，规划到2020年建设用地350平方公里，人口规模250万至300万。 “大浑南、新沈阳”作为沈阳未来城市发展的主战略，它表明沈阳未来城市发展向南延伸的基本趋势，也表明沈阳城市的空间形态由环状发展到轴向扩张的转换。 区域改革 浑南概念 大浑南概念的形成让许多项目看到了 希望，且有些开发商在营销时都打出 了大浑南的概念，“卖的是规划”就 是项目的营销策略，从最初的被动现 以重新变为主动。 恒大名都是很好的案例，卖的就是大浑南概念，致使大盘出现爆销的局面。 因此我们可预测在未来几年内大浑南 仍是沈阳热点板块之一。 按照总体规划，浑南新区主要功能单元为“三区一城一带”，即：高新技术产业区、高档次中央商务区、高品质居住区、大学城和浑河观光旅游带。主要建设用地80平方公里，其中产业用地20%，商贸金融用地4%，居住用地20%，教育科研