物业不可分割产权条件下操作模式及案例概念.pptx

物业不可分割产权条件下操作模式及案例分析 北京中原投资顾问部2014.5 在项目产权不可分割、且开发企业不考虑持有经营，以快速销售回款为目的的条件下， 我司对市场常见操作模式进行调研分析，以期对项目未来发展提供参考意见。 调研背景说明： 目 录 政策风险 案例 “小产权”案例参考 “小产权” 说明 小产权概念： 所谓“小产权”是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发。 注：小产权房产没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。 自2013年7月北京开始清理整治小产权房，共清理认定“小产权房”项目108个，已经处理项目94个，完全拆除7个，拆除建筑物面积9.48万平方米。 “小产权”政策影响 政府已对小产权房进行集中整治处理，对新增小产权房“零容忍”态度 以小产权产品性质入市的项目要承担巨大的政策风险！ 2013年11月22日 两部委下发紧急通知，要求坚决遏制违法建设、销售“小产权房”，所有在建、在售“小产权房”一律停建、停售。 2014年5月24日 两部委联合召开视频会议，明确对在建、在售的小产权房坚决叫停，并依法查处，再次明确小产权房的非法身份。 太玉园主力户型为88-110㎡的二至三居，套总价在80-100万左右； 目前二手房交易价格为9300-9600元/㎡，项目成交价为同类有产权物业的40%左右。 基本信息 项目位置 通州区张家湾镇土桥总站南两公里 物业类型 多层住宅 容积率 东区2.0;西区12.5 建筑面积 150万平米 总户数 7816户 主力户型 88-110㎡二至三居 销售价格 9300-9600元/㎡ 套总价 80-100万元/套 板块内同物业类型一手价格 23000-25000元/㎡ 通州—太玉园 通州—太玉园 项目周边配套仅能满足基本的生活需求，无大型商业配套，公共交通完善 公交：801、802、806 学校：张家湾小学 新华幼儿园等 医院：张家湾医院，颐年护理院 银行：农行张家湾储蓄所，北京农村商业银行 超市：博佳丽百货超市，福兰德便利超市等小型超市 餐饮：方兴居饭，京东餐厅等小餐馆 祥和乐园以66-128㎡一至三居为主，套总价在50-100万左右； 目前二手交易价格在8000-8500元/㎡，项目成交价为同类有产权物业的35%左右。 通州—祥和乐园 基本信息 项目位置 通州张家湾镇马营村 物业类型 多层 容积率 1.51 建筑面积 35万 总户数 2198户 主力户型 66-128㎡一至三居 销售价格 8000-8500元/㎡ 套总价 50-100万/套 板块内同物业类型一手价格 23000-25000元/㎡ 通州—祥和乐园 公交：938、938 学校：张家湾小学 新华幼儿园等 医院：张家湾医院 银行：农村信用合作社电厂分社 超市：物美便利店，福兰德连锁等便利超市餐饮： 餐饮：乡村诱惑、成都小吃、赵钱孙李等小饭店 项目与太玉园临近，有一定的基础性生活配套，但同样缺乏大型商超配套 月亮湾晓镇主力户型在56-124㎡一至三居，套总价在55-110万元； 目前交易价格9500-10000元/㎡，项目成交价为同类有产权物业的40%左右。 通州—月亮湾晓镇 基本信息 项目位置 通州 张家湾开发区何各庄光华路南 物业类型 花园洋房、小高层 容积率 1.5 建筑面积 21万平米 总户数 2000户 主力户型 56-124㎡一至三居 销售价格 9500-10000元/㎡ 套总价 55-110万元/套 板块内同物业类型一手价格 23000-25000元/㎡ 公交：823路（土桥站——月亮湾小区） 银行：北京农村商业银行、工商银行、农业银行； 超市：鑫利隆超市、豫南兴超市、航便利超市 通州—月亮湾晓镇 月亮湾晓镇距离六环有一定距离，周边配套并不完善；但由于项目依河而建，因此居住舒适性更高 823路 塞纳山谷为别墅项目，主力产品面积在150-200㎡，套总价在150-200万左右； 目前交易价格10000-12000元/㎡，项目成交价为同类有产权物业的50%左右。 怀柔—塞纳山谷 基本信息 项目位置 北京市怀柔区桥梓镇山立庄村北侧) 物业类型 独栋和双拼 总栋数 162栋 主力户型 150-200㎡三至四居 销售价格 10000-12000元/㎡ 套总价 150-200万元/套 板块内同物业类型一手价格 21000-23000元/㎡ 怀柔—塞纳山谷 塞纳山谷属于远郊区域，周边商服配套较少，但周边自然环境较好 鑫顺苑的主力产品93-140㎡的二至三居，套总价在90-140万左右； 目前交易价格9500-10000