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综合楼面地价评估培训 首先了解楼面地价和综合楼面地价的定义 楼面地价是指单位建筑面积平均分摊的土地价格。 楼面地价是房价的主要组成部分之一，与建造成本、开发利润、相关税费等共同构成了房地产的市场价值。其计算公式为： 楼面地价＝土地总价÷规划建筑面积 ＝土地单价÷规划容积率。 综合楼面地价是指单位建筑面积分摊的同级别、同用途平均利用条件下的平均土地价格。 1.了解综合楼面地价评估的目的及意义 根据渝国土房管办发[2010]51号《重庆市国土房管局办公室关于开展综合楼面地价评估工作的通知》精神，为进一步强化对土地出让后增加建筑面积补交土地综合价款的管理，在每一年度末评估每一个土地级别对应的商业、住宅、工业综合楼面地价，为在次年申办增加建筑面积补交土地综合价款提供参考。主要是为国土局在增加建筑面积补交土地出让金的时候使用，以前这种都是通过招拍挂的方式让评估公司进行评估，以后就直接使用文件了。 2.了解综合楼面地价评估报告的形式、格式 以往我们的土地报告分为结果报告和技术报告，但是我们做综合楼面地价评估的报告分为工作报告和技术报告，工作报告是我们代国土局做的，工作报告的主要内容有：工作程序、工作目的、估价依据、基准日、价格定义、结果表、技术思路、成果分析及经验。 3.了解综合楼面地价评估的工作程序 编制工作计划和资料准备、案例调查、内业分析和测算、形成综合楼面地价价格初稿、成果咨询和校勘、成果上报、审核、修理定稿。 编制工作计划和资料准备、案例调查： 先了解该县的土地级别，确定土地级别的分布，再结合该县的土地一级市场成交的实例和地价监测数据，然后有针对性的调查（一个县这么大的地方我们不可能每一个地方都去，因为时间上也不允许）。 内业分析和测算： 我们的调查案例要比我们用的多，因为我们只有多调查才能更好的验证我们的评估数据。回来后我们先要对样本点进行描述、分析、最后通过平常我们土地报告中运用的方法进行测算。（具体方法就不详细介绍）。 4.综合楼面地价评估的价格定义 根据对渝府发[2010]113号文、渝国土房管发[2010]51号文件精神的理解，及有关土地管理的相关规定，本次评估确定综合楼面地价的内涵是： 评估基准日2011年1月1日，评估设定用途为商业、住宅、工业，设定开发程度为宗地红线外“五通”（通电、通水（供水、排水）、通讯、通路、通气），红线内“场地平整”，出让土地使用权类型，评估用途法定年限（商业40年、住宅50年、工业50年）（年限的说法，不能以住宅70年，因为是我们重庆的惯例）、同级别平均利用状况平均容积率（需要特别加以强调，工作报告中不写具体的容积率，测算过程中是以具体容积率进行测算的）无他项权利限制条件下的土地使用权楼面价格。 5.样本点的选取 根据渝国土房管发[2010]51号 “同级别、同用途对应综合楼面地价的取值应在不同区域选取样本点，然后确定其平均值。每个综合楼面地价需要选择案例，原则上每个级别、每个用途需要选择5-7个案例”的规定，本次评估工作中样本点的选择要求具有代表性、稳定性、标识性等特点，在数量方面原则上不低于渝国土房管发[2010]51号文件规定的数量。 ① 选择招拍挂地块： 收集忠县2009年度-2010年度土地出让招拍挂资料，筛选级别明确、用途明确、规划容积率接近片区平均容积率的交易案例作为测算综合楼面地价的样本点。 ② 选择已确权的单一用途的整宗地。 已确权单一用途的整地宗地，土地面积、终止日期等指标明确，区位条件基本成型，适合作为评估综合楼面地价的样本点。 ③ 选择已确权的，可分摊的综合性质的宗地。 当某些级别单一用途的整宗地数量较少时，选择已确权且可分摊的综合性质的宗地，进行适当的处理后作为评估综合楼面地价的样本点。 ④ 分摊用地： 某些级别整宗地少，样本点不够时，采用单个产权人的商业门面或住宅分摊的土地作为评估综合楼面地价的样本点。 ⑤ 样本点的数量： 渝国土房管发[2010]51号文件规定：每个综合楼面地价需要选择案例，原则上每个级别、每个用途需要选择5-7个案例。 6.综合楼面地价评估的技术路线 A、选择适当的、足够数量的样本点： 参照上述第5条 B、查询样本点的权藉资料： 在忠县国土房管局查询每个样本点权藉资料，确定样本点土地面积、用途、容积率、土地使用年限等经济技术指标。 C、现场查勘： 对每一个样本点进行实地勘查，了解其区位状况，自身状况，利用方式，利用强度等影响其价格的因素，并获取影像资料。 D、根据《城镇土地估价规程》的规定，采用适当的评估方法评估所选择样本点的宗地价格： ① 招拍挂地块价格： 2010年度的招拍挂地块的交易价格直接采用； ② 其余宗地价格： 其余宗地均采用评估的方式，评估2011年1月1日的宗地价格 E、进行年期修正： ① 招拍挂地块： 招拍挂地块根据其出让