镇江-玖珑城商业定位规划及发展建议0820终审稿98p试题.pptVIP

玖珑城商业综合体一期 商业定位规划及发展建议 项目认知及价值梳理 项目总体发展方向思考 项目商业定位 项目商业业态规划建议 目录 项目招商策略及实施计划 项目商业氛围营造建议 区位条件认知 项目认知及价值梳理 新 区 门 户 商 业 洼 地 人 居 新 城 位处镇江新区南大门——区位门户展示效应 冠绝全城 生活配套型商业的引爆点——周边5万人口新城为依托的复合型商业项目 城南经济崛起——传统商业成熟区集中在大港北部,现在商业中心开始向南扩散与延伸 金东纸业 机电产业园 圌山路 镇澄路 兴港西路 港南路 金港大道 青龙山路 通港路 港中路 观塘路 衡山路 五峰山路 工程 技术 创新园 航空产业园 本项目 东方技工学校 R=9km 北山路 进出口加工区 光伏产业园 轻纺 工业园 姚桥路 地块价值认知 项目认知及价值梳理 交通条件认知 从新区建设力度看，本案所在位置目前离公交主循环线路距离较远，站点线路偏少且乘客数量不多，由经验可知，从目前新区主导建设的方向看，本案位置偏离中心城区，且缺乏有效的交通支持，缺乏成为热点区域的发展潜力。 项目认知及价值梳理 大港商业市场认知 生活配套为主 低端商业为主 潜力释放在即 大港生活新城正在兴起，生活资源充沛，生活型商业成为新城商圈主导。 大港现有商业布局分散，业态形式单一低端，商圈复合度低，为商业业态升级提供了发展空间。 商圈内消费水平、消费客群的比例结构与现阶段商业供应、业态结构、商品结构等局限形成明显落差，商业需求得不到有效满足，商业外流严重。 未来，时尚型，环境舒适，艺术感强，讲求服务品质的商业形态会越来越多。 项目认知及价值梳理 消费特征认知 消费可选空间较狭窄，消费场所较为固定 消费以满足日常生活需求为主，本地高端消费外流现象明显 服饰类消费在购物消费中占据比例不大 餐饮类消费需求旺盛，消费力巨大 休闲娱乐类消费形式单一，品味不高 项目认知及价值梳理 大港消费缺失度分析 项目认知及价值梳理 项目商业竞合环境分析 项目认知及价值梳理 宏观经济环境 现有商业格局 现有商业特征 住宅销售良好 随着新区战略地位提升，经济骨架扩张，产业结构改善，居民收入提升，社会消费增加，整体经济进入良性发展轨道。 商业多集中在大港镇中北部，逐渐南移发展，整体商业开始由单核向多核商圈转变 中高档业态刚刚起步，尚需要一定培育时期，市场需要突破传统的商业形式 居住类物业升级加速人口结构的升级可以预见未来人口结构发生变化 商务市场消费 高档商务酒店和服务环境均好的经济型酒店受到消费者追捧，商务活动增多，商务氛围趋势逐渐明显 项目市场环境综述 项目认知及价值梳理 项目总体发展方向思考 商业格局多核形式初现， 怎样使本案脱颖于其他项目之上？ 在充分了解到项目所面临的客观商业环境基础之上，对消费者的消费现状，观念及未来商业走势研究尤为重要 本项目相对其主要商业竞争对手，具有自身的发展优势。 项目自身条件：非本土建筑设计+多元街区布局+国际新兴商业模式（综合体开发模式）+公园化环境； 对片区内其他商业项目而言为综合体开发，体量规模相对较大，未来配合二期产品形态上提升相对较易。 由于项目周边人群基数少，多以产业园区及安置户为主，建议本项目从业态定位上稍高一点；将商务与生活 结合满足不同人群的需要，扩大项目商业辐射范围和消费层面，形成层次互补。商业定位为以中端为主，少 量商务高端配套。 商业定位考虑及项目发展预判 项目总体发展方向思考 定位中档到中高档 项目形象提升 项目自身条件优势 发展趋势预判： 区域成熟需要市场培育期，本案客群也会随着项目综合体一期二期开发的不断成熟而改变，开业的前5年以周边3-5Km居民为主，5年后片区商务及中产客群为主力客群。 商业定位考虑及项目发展预判 项目总体发展方向思考 我们将项目具有一定消费潜力的客源终端按照消费性质、特征的差异划分为三类，评价其与本项目特性的吻合度，从而验证目标市场定位准确性。 潜在可捕捉服务对象主要分为—— A. 区域属地性消费群体：包括区域白领、商务政务人士、中产阶层，未来周边渐渐成熟的高消费居民。 B. 外围分流导入性消费群体：包括大港片区乃至丹阳的埤城、后巷、新桥范围中产阶级、私营业主及其他消费群。 客群类别 来源 满足度 到达性 消费诉求 消费特征 拟合度评价 周边住宅居民 区域板块楼盘 低 步行10分钟 日常生活消费 中低餐饮消费 生活基础消费 耐用品消费 以就近消费为主 步行、自行车出行为主 要求一定商业品质 同时注重性价比 ★★☆ 区域商务人士 镇江新区 （现有、未来） 高 车程15分钟内 商务接待 时尚用品消费 中高端餐饮娱乐 品质生活消费 自驾车 高度注重商业品质 注重消费环境 ★★★★