珠海中海地产项目全程策划2007-117页试题.ppt

唯心工作室 珠海，你好！ 唯心工作室 市场部分 回顾与展望 唯心工作室 市场部分 2007年珠海市GDP为886.84亿元。继续保持较高的增长率 。 2007年珠海总人口为144.99万，户籍人口为92.63万。年均以4%的增长率平稳增长 城镇居民可支配收入为19290，可支配支出为17422、同比增长17.22% ★ ★ ★ ★ 城市规划战略进一步提升居住价值。 唯心工作室 ★2007年土地供应量较大，新增土地面积同比增长55%，新增建筑面积同比增长66%。 ★珠海房地产市场需求量依然较大，未来土地的供应将稳步增长 市场部分 唯心工作室 ★2003年至2006年珠海商品住房竣工面积和销售面积的增长速度相对平缓 ，进入2007，珠海商品住房竣工面积和销售面积迅猛增长 ★通过07年竣工面积和销售面积可说明空置住房面积在2007年得到了较大的消化，市场需求比较旺盛。 市场部分 唯心工作室 唯心工作室 市场部分 通过上述分析 可能都对珠海市场过分乐观。。。 然而。。。 9.27新政之后。。。 唯心工作室 通过三个图表可以看出927新政之后，珠海预购均价，商品房交易面积都有所锐减。 唯心工作室 04到07年珠海的经济继续保持较高的增长速度,各项城市规划建设成效凸现，在种种利好的带动下，珠海房地产业发展迅猛。 ?2007年国家在金融、土地、税收等方面出台了一系列措施对房地产进行宏观调控，并取得了一定的绩效。从国家银根紧缩、加大力度查地等迹象表明，2008年及未来几年将会是房地产回归相对理性之年。 ?04到07年珠海土地供应量继续加大，主城区土地土地稀缺导致地价飙升，在“工业西进、城市西拓”的经济战略调整下，珠海西区土地进一步释放，使珠海的房地产发展逐渐趋于平衡。 ?2007年在全国楼市一片大好形势下，珠海楼市也现示出其巨大的发展潜力，前三季度价量齐升。受“9.27”新政影响，第四季度市场需求明显减少，观望氛围浓厚，后市将显谨慎。 总结 唯心工作室 项目分析 唯心工作室 本案 项目具体位置 具体位置：前山三台石路南沿河路东侧。 唯心工作室 现状 项目南 前山河岸 项目远景 唯心工作室 综合分析项目的区位、环境、交通、配套与规划，本地块表现出以下突出特点： 特点一：位于东西双城的交会点 特点二：多类型物业的综合体 特点三：轻轨物业 特点四：景观稀缺 项目分析 项目经济指标 宗地面积19160.78 容积率≤3.0 绿化率≥35% 建筑密度≤22% 唯心工作室 区域分析 唯心工作室 供应部分 前山目前在售项目已达10个，供应总量为40.39万平方米。 板块内项目容积率普遍在2.5左右，建筑形式以小高层与高层的结合为主。特别是18曾高层（从建筑成本考虑）两梯四户未板块主流建筑形式 唯心工作室 供应部分 三房是片区绝对主力户型。其次为两房。紧凑的居家型户型成为板块集中供应、 唯心工作室 需求部分 需求情况：前山市场的消化率还是比较良好 原因1：其他板块价格过高，有一部分购 房者把置业目 转移到前山板块。 原因2：城市建设的发展，前山的居住环境有了一定的提高。 分析：由单一的居住功能向投资，商务，度假等复合型居住功能住宅转变，前山板块客户群选择置业目的趋于多样化。未来前山板块将承载需求多元化的客户置业需求。 唯心工作室 价格部分 价格情况：前山住宅市场一直以来属于珠海中低水平，然而受到品牌项目的影响带动了价格。说明了利好消息对刺激板块价值提升起到一定的作用。 唯心工作室 随着前山建材商圈的升级，基础设施的完善，品牌项目的带动作用，前山板块对外的辐射前所未有的增强。主力客户群体可能将以全市范围客户为主，此外会对港澳客户的吸引力页增大。因此，客户区域的多样化提升了板块置业者整体素质。从个体户逐步向中产阶层过度。 客户部分 特征 唯心工作室 SWOT分析 1，即将竣工的轻轨会带来本项目以及 整个前山片区的交通方便所增值。 2，一线河景将成为项目的景观优势， 并且135规划中的前山河“一河两岸” 规划会本项目河景增加不少附加值。 3，位于东西双城的交合点，未来将成 为整个珠海的地理中心及交通枢纽。 4，中海的品牌对本项目的期待和品质增添不少。 优势 唯心工作室 劣势 SWOT分析 1，轻轨会带来不必要的嘈杂。2，S3住宅部分占地面积较小，无法在规模上与对岸的华发新城及华发世纪城等竞争楼盘对比。 唯心工作室 机会 1、中海的品牌加上丰富的开发经验会成为本项目最打的竞争力。 2、前山片区住宅品质的上升及轻轨带来的交通便利会吸引其他板块的客户，提升客户群整体素质。尤其对中产阶层的吸引力比较大！ SWOT分析 唯心工作室 威胁 1、新