梧州龙圩项目市场调研报告第三部分.docVIP

第三章 项目开发建设条件 一、项目投资建设的必要性 （一）宏观发展需要 1、完善高铁片区商住项目布局的需要 梧州城市发展向龙圩区拓展，将高铁站布局于龙圩区，目的是由高铁片区的开发建设带动龙圩区的发展。而高铁片区由于开发建设时间较短，配套并不完善，周边目前仅有龙腾金苑小区，但无论是规模还是形象都无法满足高铁片区的发展形象要求。因此在高铁站附近的本地块建设高端商住社区具有重要意义。xxx高尚商住社区的建成，将有利于带动该区域的居住人气。 2、适应片区规划定位和城市发展的要求 xxx高尚商住社区的建设，与政府规划的商住区定位相吻合，也是符合梧州城市向南发展的趋势要求，这是时代发展必然要求，也是适应城市发展的需要。 （二）打造xxx地产品牌 在龙圩区建设xxx高尚商住社区，打造一流的xxx地产品牌，同时也提高xxx集团知名度。打造项目品牌也有利于提升企业形象，良好的企业形象更容易为企业赢得客户的信赖和合作，容易获得社会的支持，有利于开拓梧州更广阔的市场。 （三）可行性研究的依据和范围——《梧州市城市总体规划（2013—2030）》 （四）项目可行性研究的初步结论 （1）本项目符合梧州城市发展方向，符合梧州市及龙圩区的发展规划，对提升高铁片区和苍海新区形象有着十分重要的意义； （2）本项目在土地、规划、环保等方面均符合国家的有关规定； （3）本项目作为xxx集团在梧州的第一个项目，要立足塑造企业品牌、打造样板工程的发展理念； 二、项目地块现状分析 （一）项目四至环境 本项目地块呈7字形，总体布局上还算比较方正。四至环境如下： 1、东面为在建的城市道路，沿路有一些旧厂房，其中大部分已经搬迁，仅剩空空的厂房，没有生机。沿着在建的道路往南，是一个保障性安居工程，限价商品房“沧海一号”住宅小区，并且可到达万辉建材市场。 2、南面为在建的城市道路，原来的地貌为小山坡，目前正在进行推平整理，未来预计是作为商住用地开发。 3、西面为丘陵山坡，在山坳有一处石场，目前在经营中。西面目前无道路贯穿。 4、北面为工业大道，东侧可直接通往西南大道和四季广场，西侧为高铁站方向，目前无道路通达。 （二）项目周边环境 项目地块周边原为工业园区用地，因此目前周边主要是一些待拆的旧厂房。整体上形象比较差，对于本项目打造高尚住宅社区有一定的影响。 1、工业大道现状 2、地块周边现状 三、市场预测及分析 随着苍海新区及高铁片区等加快建设，加上粤桂合作试验区的深入合作发展，大批外来投资者将参与到梧州的经济建设中，将会大大刺激龙圩区和梧州市的市场需求，龙圩区房地产开发将迎来蓬勃发展的新阶段，高铁片区目前还没有高档的商住地产项目，所以本项目的建成不仅能为项目带来巨大收益，也能完善高铁片区的建设，提高整个龙圩区的居住形象，发展前景广阔。 四、项目SWOT及前景分析 （一）项目SWOT 分析 1、项目优势（Strengths） ? 地段：在本地段中距离高铁片区最近，升值前景预期较好。 ? 功能：项目配备商业配套，满足消费者的需求。 ? 环境：项目周边较空旷，环境较好。 ? 交通：项目临高铁站及汽车客运站，毗邻高速公路出入口，交通方便。 ? 位置：城市规划的重点建设区域，属发展方向，升值潜力巨大。 ? 定位：项目本身的高质素和高形象。 ? 可塑性：项目处于前期，有时间论证做好产品。 ? 成熟：因高铁及沧海新区的带动，龙圩区将得到快速发展，区域开发将越来越成熟，打消了客户对区域的抗性。 2、项目劣势（Weaknesses ） ? 生活配套：目前高铁片区建设刚起步，加上地块周边开发相对落后，周边配套不成熟，短期内生活不便。 化解：项目内部规划设置商业等弥补配套不足。 公共交通：目前地块所处路段缺乏公共交通，短期内对出行不便。 化解：项目前期根据营销需要可开通小区专线到龙圩区乃至梧州市区主要车站对接点。 3、项目机会（opportunities ） ? 城市发展：政府的支持力度；城市发展规划； ? 聚群效应：周边新项目林立，较好的客群保证； ? 高铁片区及沧海新区的加快开发建设，对本案是一个机会； ? 市场需求：梧州经济发展快速，市场繁荣已现，消费者消费力旺盛。 ? 加快项目运作速度，抢先入市，夺得市场占有率。 ? 营销策划的前期介入对项目全程操作极为重要，易把握创造市场机会。 4、项目威胁（threats） ? 周边在建及待建项目开发可能形成的激烈竞争。 规避：加快项目开发节奏，保证工程进度和销售速度；利用速度提高竞争者的进入门槛。 （二）前景分析 本项目发展战略目标为“立足高铁片区，辐射整个梧州市”。项目建设基于优越的区位条件和地段优势、良好的国家政策和新区发展机遇，必将成为龙圩区乃至梧州重要的高尚商住项目。项目建设的市场基础是稳定的，前景是广阔的。 项目在开发建设过程中，也会受到各