大象也能跳舞_山天提案终稿317(伟业)概述.ppt

大，很重要。因为规模就是杠杆。深度和广度可以容纳更大的投资、更大的风险以及更长久的对未来的投入。 这不是大象能否战胜蚂蚁的问题，这是一只大象能否跳舞的问题。如果大象能够跳舞，那么蚂蚁就必须离开舞台。 IBM董事长 . 郭士纳 我们的目标 市场解码 解读开发商 项目定位 客群梳理 产品建议 营销推广策略 内容概述 《2008房地产营销策划大全》策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！！QQ我们的目标：一期完成销售4.24亿 璀璨开盘 首攻胜利 项目概述 山水 大 纯 远 三面环山，北靠红螺湖，拥有大面积原生树林 566套 纯独栋别墅大盘 纯独栋别墅社区 距北四环54公里 市场解码 客观看区域 《2008房地产营销策划大全》策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！！QQ区块自然及人文环境 怀柔的景观条件具有普遍认知基础 怀柔的人文历史资源具有普遍认知基础 发展 京承高速10月全线开通 将大大拉近怀柔在客户心中的距离感。项目距北四环45分钟车程。 怀柔的发展结论： 经济的稳步快速发展，为房地产持续发展奠定基础。 交通的改善，给怀柔房地产市场带来巨大商机的同时也放大了竞争面。 《2008房地产营销策划大全》策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！！QQ怀柔别墅市场依托自然环境、依托交通 形成现有三大竞争区块 老片区 老片区 新兴区 区域市场表现 项目名称 类型 规模 容积率 户型 售价 特点 起售时间 月销售（套） 山水墅 独栋、双拼、联排 2.38万，69户 0.36 285-407 220万 “坡HOUSE” 2005.11 1.5 红螺湖别墅 独栋 2.9万 0.23 234-1061 400-818万 前期为高端大户型。后期户型变小 2003.9 一期0.8 湖光山舍 独栋、双拼 2.5万 0.26 378-568 200-300万 滨湖私人码头、私家家庭泊船位 2002.11.8 7 塞班假日 双拼、联排 4.1万，114户 0.64 235-327 126-190万 岛屿式度假生活 2005.3 1 MY VILLA 独栋 总占地20万。一期建筑面积5.3万。其中，别墅112套。后期产品待定 0.5 300-420 200万 北欧童话风格 2005.7 2.5 龙山新新小镇 镇江南 独栋、TH、双拼 420套 0.56 245-300 107万-280万 北欧风情别墅 2002.4 6.7 独栋 119套（后续余400套左右） 0.4 420-530 600万－850万 江南园林别墅 2006.3 中低端产品是市场主流。纯独栋项目较少 独栋别墅，价格从6500-12000 元/平米； 双拼、联排别墅，价格集中在5800-6000元/平米； 联排别墅，价格集中在5000-5500元/平米。 怀柔别墅市场整体销售状况低迷。 6000元以下的中低档别墅消化速度明显大于6000元以上的项目，销售速度及价格出现瓶颈 怀柔区低密度市场属于初期发展阶段，价格水平未形成稳定趋势 价格水平 容积率 均价 项目名称 0.3 以下 8000-14000 天籁红螺、湖光山舍 0.3-0.4 5800-6000 山水墅、MY VILLA 0.5-0.6 5000-5500 塞班假日、龙山新新 售价最高的天籁红螺容积率仅为0.232 时间线 03年 04年 5月 5月 05年 老客户带朋友 龙山新新小镇简介 建筑面积： 80万 平方米 容积率：0.56 产品类型：独栋 双拼 联排 主力面积：独栋300-350㎡ 双拼210-260 ㎡ 联排 200 ㎡ 物业类型：独栋、联排 产品风格：德式 联排别墅均价：4550元/平方米 独栋别墅均价：5000-7000元/平方米 开盘日期： 一期2002年4月 二期2004年5月 三期2006年3月 历年销售平均80套左右 已售约320套 龙山新新小镇 主推联排 02年 06年 一期 二期 主推联排（受欢迎）、独栋 主推独栋 三期 受非典影响销售不错 主要来自市区 3月开盘 开盘 时间线 04年10月开盘 05年 05年 11月 至今为止已销售5套，4套独栋，一套联排 山水墅简介 总建面： 23877 平方米 容积率： 0.37 总套数： 69套 联排28户，主力面积310平米左右； 双拼10户，主力