(PPT)龙湖营销方案.pptVIP

龙湖化生学府项目营销提案 从区域项目资源着手 从竞争楼盘情况着手 从市场需求特征着手 我们的思考从何处开始 本案主要瞄准问题所在 从地块区域属性出发——塑造热销氛围、提升项目荒凉景象。项目虽然对面是大学，但其位置位于工业园区上。属于没落城市边缘，缺乏居住氛围。 从市场实质背景出发——从了解客户需要，竞争楼盘情况。准确定位项目形象。 从客户需求角度确定我们的物业方向 本项目成败对我们意味着什么 这是成功的起点 这是一个起死回生的神话 这片土壤能成就多少品牌地产，我们能否站稳脚跟 宏观背景分析 城市发展概况 项目地块分析 竞争楼盘研判 项目SWOT分析 3.郑州郑东新区龙湖 东新区龙湖模拟图 [1] 郑州龙湖是郑东新区的一部分，也是未来的精品住宅区。作为郑东新区的点睛之笔，龙湖地区是郑东新区目前唯一一片尚未开发的功能区。根据规划，其范围西起中州大道，东至东四环快速路(107辅道)，北靠连霍高速公路，南依东风渠，总规划用地面积约40平方公里。由于其位于中心城区东北部，西临中心城区北部城市活力区，东侧为龙子湖高校园区，南侧紧临郑东新区CBD成熟区域和新郑州站(高铁十字枢纽客运站)，区位优越，所以，被业内称为“未来郑州市区最适宜居住生活的地区，也是郑州最具活力的地区”。 　龙湖之于新郑与郑州，就相当于中牟之于开封与郑州，是一种纽带作用，为二者的融合提供平台；林溪湾、居易国际、国瑞城、红河谷等众多楼盘的崛起，更开建了龙湖新地块。而龙湖板块本身，则将是新郑崛起的“桥头堡”。面对“宜居教育城”的历史机遇，新郑市科学编制“龙湖新城”规划，并置于该市“十二五”规划中“一心两城两组团”的重要位置，以此提升南龙湖宜居教育城的档次和品位。 　　规划中提出，将着力打造临郑经济板块，使龙湖作为加快郑州南部发展战略的阶梯作用愈发突出。“龙湖新城”的建设规划也由此提出，借力都市区建设，承担着新郑融入都市区的桥头堡作用的龙湖镇，正崛起一座新的城区——“龙湖新城”。这里拥有得天独厚的自然资源和地理位置，千亩纯天然的龙湖，良好的基础配套设施以及保存较好的原生态地貌，以生态的私密性为主要特点，是休闲地产发展的绝佳区域。 项目SWOT分析 S优势分析：龙湖在郑州城市版块中扮演着突出角色，面对“宜居教育城”的历史机遇，新郑市科学编制“龙湖新城”规划，并置于该市“十二五”规划中“一心两城两组团”的重要位置。 位于大学对面，有很好的文化教育背景。随着地铁直通龙湖的开通，龙湖必然成为一个新的地产热区。新郑市南龙湖宜居教育园区管委会副主任张顺安认为，对于龙湖镇而言，教育就是它独一无二的优势产业。 W劣势分析：项目所处地段属于没落城区，项目又位于工业园区，周边噪音、废气污染等对项目居住氛围大打折扣；周边配套不完善；项目体量较小，不能形成规模效应。 O威胁分析：龙湖城市人口较少，地源客户资源匮乏；本地楼盘项目相对较多，容易造成客户分流现象。 T机会分析：现在正是郑州新郑一体化发展的趋势，项目位于龙湖北段，所属新郑与郑州之间，随着城市的不断发展未来土地升值潜力巨大。限购政策给一部分投资型客户带来了到本项目投资的愿望。 市场定位 客户定位 羚羊客户：郑州的有住房客户，有剩余闲散资金，做二套房投资型。 主力客户：郑州工作的薪资一族，对郑州市区内房价居高不下，只能望闻兴叹。只能 选择距郑州较近的楼盘。和龙湖本地居民及周边乡镇客户，置业者以婚房为主。 辅助客户： 偶的客户： 项目形象定位 能引起居住愿望的，满足生活必需的 人文·生态·新界 物业定位： 多层花园洋房· 我们必须要思考的三大命题 1、宜居标志 2、区域抗性 3、价值提升 三个核心问题 日益成熟的房地产行业，正在步入一个品牌+产品的产业时代，其中尤其以品牌化对企业外向的核心竞争力作用最大。随着市中心优质土地资源的稀缺，开发商都面临着走向郊区的问题，那么，在失去了我们习惯了的地段优势、配套优势等之后，我们将要凭借什么去赢得市场？凭什么能够给与客户足够的购买理由？我们的答案是：品牌！由卖方市场的营销力推广力到买方市场的产品力、品牌化的转化，是每个开发商必须面对的游戏规则。 重新竖立宜居标志 房地产竞争时代的变迁 市场机遇与项目所具有的自身资源 市场机遇与项目所具有的自身资源