商品房预售合同纠纷审判实务分析.docVIP

商品房预售合同纠纷的审判实务分析 　　近年来，商品房销售持续升温。由于我国房地产市场运作还欠规范，而商品房买卖涉及专业法律知识乃至建筑知识而令消费者常常处于“无知”状态，种种原因导致了近年商品房预售合同纠纷呈逐年增长的趋势。商品房预售合同纠纷与一般民商事合同纠纷相较，具有独特的专业性与复杂性，笔者拟在本文中对处理此类合同纠纷中应当注意的问题略做分析，以求教同仁。 　　一、商品房预售合同的效力 　　同其他民事法律行为一样，商品房预售合同的效力取决于合同主体是否适格、双方意思表示是否真实、是否符合法律及社会公共利益等等。在审理商品房预售合同纠纷时应特别注意两点，那就是合同的主体及合同的形式。 　　(一)合同的主体 　　根据《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》的有关规定，商品房预售合同的预售方应当具备下列条件：(1)预售方必须是在工商行政管理部门登记注册的房地产开发企业，如果不具备房地产开发经营资格的企业与他人订立了商品房预售合同，则该合同为无效合同。但是，如果不具备房地产开发经营资格的企业，在《城市房地产管理法》施行之前，与他人订立了商品房预售合同，而在一审诉讼期间依法取得了房地产开发经营资格，则可以认定合同有效;(2)预售方必须取得了土地使用权证书。预售方必须是通过土地使用权出让的方式取得土地使用权，并交付了全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。只有这样，预售方才能建