商业地产与城市综合体开发全程解密技术总结.pptx

商业地产与城市综合体开发全程解密 目 录 一、商业地产与城市综合体定义 二、城市综合体的定位 三、商业地产开发全程要务 四、经典案例解读 一、商业地产与城市综合体定义 二、城市综合体的定位 三、商业地产开发全程要务 四、经典案例解读 商业地产与城市综合体定义 ? 商业地产定义：(中房协商业地产委） 商业地产是指由民间资本投资，以持有型物 业获取收益的房地产开发 ? 城市综合体定义： 城市综合体是指以满足城市功能性配套为目 的，进行公共设施建设的投资工程 商业地产与城市综合体定义 购物中心(shopping mall)定义：由一组零售商及相关的服务商业设施共同组合而成的商业建筑 商业地产 综合体 购物中心 不是所有的商业地产项目都开发有购物中心，不是所有的商业地产项目 都属于城市综合体 ? 万达广场：购物中心、商业地产、城市综合体 ? 华侨城：城市综合体 ? 龙之梦：购物中心、商业地产 ? XX广场：地产项目 商业地产与城市综合体定义 ? 商业地产： ——产权方式：销售型、持有型、复合型 ——物业形态： Shopping mall、Block 街区、线型步行街 举例:大宁国际、万达、梅川路 商业地产与城市综合体分类 ? 城市综合体： ——物业用途：商业城市综合体、旅游城市综合体、 公建城市综合体、社区综合体 举例:华侨城、地铁广场、体育馆 绝大多数房地产商投资的综合体开发，以房地产开发为目的，结合持有物业的长 期收益。形成了短期和中长期兼顾的盈利目的。 商业地产与城市综合体分类 本次培训重点讲解国内最普遍的商业城市综合体 ? 购物中心： ——辐射范围：都市型、城市型、区域型、社区型 ——客群定位：全客层型、家庭型、年轻时尚型、 儿童型、女性型 举例:来福士、恒隆广场、芳汇广场、宝大祥 商业地产与城市综合体分类 市场乱象-商业地产八大失败原因 ? ? ? ? ? ? ? ? 经营模式有误(前期、后期） 业态规划错误 物业设计硬伤 外围动线不畅 品牌组合不良 装修管控无力 营销企划缺失 招商调整滞后 一、商业地产与城市综合体定义 二、城市综合体的定位 三、商业地产开发全程要务 四、经典案例解读 物态组合与城市角色定位 第一步：理解土地所在城市适合什么样的综合体 如何确定购物中心面积 第五步、确定购物中心总体面积 A、竞争比较法 ——现有对手综合恒定法 ——潜在对手资金、资源SWOT分析法 B、以我为主法 ——商圈容量测定法 ——资金平衡设定法 ——公司资源设定法 二、功能定位修正面积 1、都市复合商业中心（30万以上） 2、城市购物中心（15-30万） 3、区域购物中心（8-15万） 4、社区购物中心或生活配套中心（3-8万） 如何确定购物中心目标消费群体 核心第五步：确定购物中心主力客层 A、城市经济发展水平 B、2级商圈人口层次和特征 C、竞争对手差异化形成特色 从而确定 年轻时尚型、家庭型、儿童型、全客层型或精英型 城市功能角色+辐射范围+客群特征+商业面积 如：10万平米，无锡市最好的精致时尚购物中心 完整的购物中心定位 一、商业地产与城市综合体定义 二、城市综合体的定位 三、商业地产开发全程要务 四、经典案例解读 ? 本章节为培训实战章节，涵盖如下： A、商业地产前期要点 B、商业地产中期要点 C、商业地产后期要点 操盘1—拿地介入时机 操盘1—拿地介入时机 操盘1—定向招标—提升谈判能力的若干方法 操盘1—定向招标—打败竞争对手的若干方法 操盘2—规划设计阶段要务 操盘2—规划设计阶段要务 操盘2—规划设计阶段要务 规划设计—业态面积要求 建筑设计 品牌招商阶段 （交地后3个月）总平定—动工（6个月） （开业前12—5个月） 开业前5—3个月） 生活型商业招商进度排期 ? 3年招商期的阶段划分 业态规划阶段 主力店招商阶段 补铺阶段 （ 不同形态商业项目分期开业计划（图） 招商管控重点 重点：次序与节点控制 招商面积小时从外向里 招商面积大时分区填满 A 区 B 区 C 区 A 区 B 区 C 区 A 区 B 区 C 区 60% 80% 招商管控重点 重点：次序与节点控制 30% 主力店龙头店招商 品牌店招商 招商大会后期招商 重点：品牌组合管理 业态落位后，对业种分布提出相应要求,关注不同相 邻业种之间的搭配度 认真评审每个品牌，除业态符合规划，还应注意档次 适合购物中心。关注客单价 (楼层平面图）（链接） 品牌评审表 招商管控重点 重点：品牌组合管理 一般租户在生活型商业中的作用 1、服装类（客户群最多