关于商业街与商业业态的研究.docVIP

一．商业街经验借鉴与总结 （一）商业街建设成功经验 2004年中国（步行）商业街工作委员会统计全国已有3000余条商业街，总长1800公里（相当北京到上海）。商业街建设成功或失败实例繁多，总结成功经验可分为商业业态与硬件建设两部分： 1．商业业态 （1）新建或改造成功的商业街80%都成立专门机构，由政府、企业组成，一般组成机构有委托制、抽调制、物业管理制三种模式，制定相关制度，如环境制度、经营制度等等。 （2）根据城市的规模、性质及现状商业业态确定规划商业街商业业态。一般城市规模大，流动人口多有条件建设专业街或特色街，中小城市以综合性商业街为主。 （3）注重商业街的建设经济性，投入要适量，尽可能减少租、售环节，避免巨额投入最终转嫁到销售商品上，使商业街缺乏竞争力。 （4）符合地方消费习俗，及现代商业状态的演化趋势。 （5）综合性商业街业态选择一般是专业、专营店占50%，餐饮店占25%，综合性商场占15%，娱乐休闲占10%。 （6）同类型商店集聚会产生“乘数效应”。 2.硬件建设 （1）商业街一般有效长度在600米之内，长度300—600米最佳。过长超过了人行走的体力极限，过短则难以营造商业氛围。 （2）商业街具有“黄金地段”，指人们在逛街时愿意停留的地方，一般在总长×0.618位置，此位置应安排最具代表性的商店或综合性商场，不宜安排广场之类的休闲设施。 （3）商业街的宽度及临街建筑的高度比例以1：1～1：1.5为宜，最多不能超过1：2。注意商业街的冬天日照。商业街的宽度一般以20—30米为宜，兼有交通功能的商业街人行道宽度尽可能宽，用于植树或安排相应设施。 （4）商业街商店布局应充分考虑人的逛街习惯，逛街一般是街两侧来回行走呈“之”状，所以会产生“盲区”，“盲区”往往安排一些辅助功能，如餐饮、娱乐等等。 （5）商业街的商业面积大小现在没有统一的数据，一般20万平方米是人们体力、心理所承受的最高值。 （6）注意商业街建设的风格，确定主体格调。 （7）界面连续，后退一致，有利于商业氛围的形成。 3、其它经验 (1)主力店是一条商业街商业氛围的主要营造者，但如果以shopping mall形式存在，内部包含大量专卖店，将导致外围小型专营店难以生存，不利于商业街整体商业气氛的营造。因此主力店是以百货公司形式（内不含专营店）出现将是最佳存在模式。 (2)停车是商业街必须解决的重要问题。 (3)尺度宜人的开敞空间可以为商业街聚集更多人气。 (4)商业街是城市景观特色体现的载体,街道界面是其景观特质重要的感知要素不当的店面设计所形成的商业街界面会引起景观的杂乱,不利于街道景观的和谐与特色的凸现 西方学者用“兴趣引力”（支配并使人们在确定的方向，向兴趣来源地移动的力量）概念来解释人们在不同空间的移动，这些地方包括就业地、购物地和各种娱乐地，其引力的大小直接同组成该地吸引场所地数量、多样性和方便性等相对应。为了便于研究，把兴趣引力分为三种交通类型——即满足生活需要地交通、满足工作需要地交通和满足长距离地交通，这三种交通在地域上的重叠组合被称为承载交通集聚地区域路，实践表明区域路是理想地商业布局区位。而不同地道路类型又会影响商业区位地优劣，根据道路的形状可以对其进行划分。 按照现代社会的消费需求和生活方式，商业街应综合多种功能，将购物与饮食、娱乐、游憩、文化、交谊、健身等多种功能相结合，具体内容包括大型商场、零售专卖店、影剧院、餐厅、咖啡馆、俱乐部、美容院、银行、邮局等设施和场地，以满足消费者多样化的生活需求。在规划设计中应对街道的具体地块的商业价值作出评价，首先确定具有稳定人流的主体商业设施（如大型商场、文娱设施）的地理位置，再根据其他商业设施的类别特征分别对其进行规划布局。影响具体地块商业价值的区位因素主要有以下五点： 1．顾客的可视性和易接近性 最大的可视性是把商业设施布局在一个尽可能远的顾客能够看见的区域，而且顾客很容易接近它，即在交通的两个方向都有醒目的入口。具体区位评价比较见右图表。 2．地块的区域展示性 一般情况下，具有最佳区域展示性的区位位于承担当地和长距离交通，在一天24小时的大部分时间交通量都很多的位置，其次是趋向商业活动比较活跃的区域。 3．文化内涵 商业街是一城一地经济发展水平的窗口，更是社会生活，特别是其文化特色、个性风貌的典型表现，注入文化内涵的街区开发对商业兴衰具有十分重要的意义。 4．步行特征 人是商业街的主体，“步行”是维系商业街内各种活动有效展开的重要基础。国内外以步行为主的商业街建筑布局的成功改造经验，一般采用链式结构，将使用频率高，具有较稳定人流的商业设施作为主体置于街道的起点或中心地段，起到人流闸口的作用，相互间由多个专门店或小型服务设施穿插结合，以达到刺激商业经