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目 录 Contents 产品 · 研判 定位 · 支点 营销·策动 四 NO.4 阶段销售计划 准备期 认筹期 公开销售期 持续销售期 尾盘期 12月份 认筹相关事宜准备 借助交房契机开始进行认筹 正式开始发售，价格提升 08年1月初 08年3月初 08年4月中旬 08年5月中旬 价格提升进行第二次提升 价格提升进行第三次提升，作为标杆 阶段销售目标分解： 08年1月—3月初，认筹客户蓄水200组，资金回笼约500万； 08年3月---4月，实现销售100套，回笼资金约2600万 （总销售金额） ； 08年4月---5月，实现总销售160套，总回笼资金约3360万（占总销售金额的90%） 推广 · 谋划 五 NO.1 推 广 基 调 注重推广的实效性，以事件活动推广为主，媒体推广辅助，以最有效的推广组 合， 实现项目的成功销售。 总 思 路： 科 学 合 理 的 媒 介 组 合 先声夺人的现场包装 有 效 实 用 的 活 动 推 广 推广组合拳 NO.2 推 广 组 合 拳 推广 · 谋划 五 现 场 包 装 项目外围环境包装 区域拦截： 将项目现场围墙重新全线筑高，并进行抢眼广告包装。 精神导向： 在项目附近设置导示系统 ---导示牌（在新飞大道或是化工路上），吸 引客户眼球，拦截客户。 销售中心包装 外围广场：设置灯杆旗以及精神堡垒，进行客户引导和广告宣传。 内部包装： 1）建议针对此次推售楼宇，单独设置一套楼宇单体模型及户型模型。 2）结合推售产品特色，进行相应的广告包装。 推广 · 谋划 五 媒 介 组 合 组合原则：大众媒体和终端媒体相结合； 广泛传播与小众营销相结合 组合方式：户外+ 公交广告+短信广告+ 宣传派单 重要媒体：户外—大众媒体，广泛传播-----主题：新飞大道·绝版高层·精英居所 主要媒体：公交广告 ---大众媒体，广泛传播-----主题：2007新飞大道高层收官之作 次要媒体： 短信广告----终端媒体，准确打击—主题：2007新飞大道高层收官之作 　　　　　　　　　　重要结点的优惠活动信息 常规媒体：宣传派单—终端媒体，准确打击----- 主题：项目形象地塑造和宣传。 推广 · 谋划 五 活 动 推 广 活动推广手段： 节点活动推广 + 亲民活动推广 节点活动推广： 利用节假日（春节）或是项目进程特殊节点（交房时），进行促 销推广，重点在于加速项目的销售进度，加速资金回笼。 亲民活动推广： 组织一系列互动性强、参与性强亲民活动，吸引公众参与，制造 公众效应（如：老客户带新客户），在促进销售的同时，提升项目的公众影响力。 * 盛世年华收官之作 盛润·盛世年二期营销战略 市场 · 扫描 2 营销 · 策动 4 推广 · 谋划 3 5 定位 · 延展 3 3 产品 · 研判 3 1 攻击 · 执行 3 6 NO.1 产 品 形 态 分 析 产品现状综述（标红部分）： 建筑形态：典型点式高层（地面以上25层）。 分布特点：毗邻新飞大道，自北向南呈线性 分布（共3栋，本栋楼宇处于最北端）。 产品形态：临街为3层商业，剩余楼层（22层） 为住宅产品。 体量指标：楼宇建筑面积约1.8万平米。（住宅： 约1.6万，商业：约0.2万平米） 一 产品现状分析 ： 产品 · 研判 建筑形态：典型点式高层建筑，在区域市场中，属于大众化产品，较其他竞争对 手不具备绝对优势。 分布特点：◆紧邻新飞大道，地段优势和投资价值彰显无遗。 ◆本栋楼宇处于最北端，整栋楼宇的采光性相对较差，但其北侧附近再 无高层建筑物，视野开阔， 观景效果佳。 产品形态： 临街底商+高层住宅，典型的临街高层业态分布特点，同时兼顾商业、 居住和投资价值。 体量指标： 目前区域市场刚性需求较大，项目总体量较小（不足2万平米），整体 去化相对迅速，适合“短、平、快”的操作。 一 产品 · 研判 NO.2 户 型 统 计 分 析 高层住宅户型统计分析表 25% 朝北 约12% 44.18 25% 44套 一室一厅(G) 100% 100% 100%