神农城5#地块提案技术总结.ppt

神农城5#地块价值分析提案 地块价值及投资估算报告 价值结论 开发成本：4018.0元/m2 投资收益：4500.0元/m2 直接投资利润率：7% 可预见投资利润率：13% 案名提议 神农世纪新城 土地价值分析 地块状况 地块状况 地块内部情况 土地条件良好：净地，不涉及拆迁、地块完整 、沿街面整齐、基本规整的梯形，东西向线性长，有利用商业展示。 地块景观分析 地块内部及周边均有非常优越的景观资源，距1000亩级的天台公园近500m之遥，加上自身打造，通过中心园林、景观节点、水系等形成里应外合的氛围，从而提升项目价值。 地块现状 地块经济指标 地块周围建筑物、景观 前方景观（北方） 面临成熟的人文景观，与株洲广播电视台、工业大学斜视相对，位于黄山西路旁。 后方景观（南方） 主要为当地的居民安置自建房以及与本地块高差达10m以上中低端住宅物业，小区楼间距小，布局凌乱，环境较差，立面效果差，视觉效果很差。 左方景观（西方） 为城市规划干道路，目前为在建的别墅区域，景观等均在建，可以达到视觉共享的效果。 右方景观（东方） 主要临近神农大道，天台公园的中轴景观尽收眼底。 东侧在建物业 南边竣工物业 西边在建别墅物业 景观综述 从地块周围环临的景观、建筑物及远景视野开阔程序看，东、南、西、北四个方向景观、建筑物基本优势，南北通透性较好，尤其东方向的生态景观更具视觉冲击力。 环境、污染情况 水、气、土地污染情况 地块周围为生活社区，没有大型严重污染工厂，水、气、土的污染情况比较轻。 噪音污染 因地块单面邻街，主要交通干道——黄山西路往来的机动车辆较少产生的噪音对未来小区的污染不是很严重。 社会治安环境 因为地块位于神农城配套片区内，社会治安环境良好，但因地块南面紧邻当地居民自建房，考虑房屋出租带来的流动人口，此方向的治安需着重考虑。 项目周边情况 株洲最好的消费群 众所周知，株洲市政府倡导新城区大力开发，不仅拥有政府的大力支持，还拥有较为集中的社区，数万常住人口及流动人口，是株洲市新开发的生活区域。居民消费力普遍较高，项目周边更是聚集了政府单位、住宅区、学校、医院等机关单位及宿舍，拥有高消费力人群。 主要消费者来源：学生、教师、公务员、私营老板、其他青年人。 年龄结构：集中在18岁—45岁之间。 收入水平：集中在1000-3500元/月，有自主的收入来源。 生活状态：自我、个性、时尚，生活充满激情与活力，追求“休闲娱乐、轻松自由、丰富多彩的生活”。 特性 以中青年为主体，消费能力强，属于半消费半生产型群体。 3万多人的校园经济圈 3多万包括工业大学、 学校、 学校稳定人群，以及由于新城区的开发而带来的超过3万人的流动人口，构成了主体的消费群体。 特性：以中青年为主体，消费能力强，属于生产型群体，普遍大专以上文化程度，月收入较高，在1000元-4000元不等，年龄20-30岁之间。有强烈的文化娱乐购物需求。该区域原有居民 特性：以中年为主体，主要为企事业单位工作人员、教师、公司、厂房职工以及本地居民，有稳定的经济收入来源。具有强烈改善现有生活居住条件的愿望。 该区域原有居民 特性：以中年为主体，主要为企事业单位工作人员、教师、公司、厂房职工以及本地居民，有稳定的经济收入来源。具有强烈改善现有生活居住条件的愿望。 项目价值分析 项目价值分析 类比土地价值的概念 类比土地价值是指在正常的市场条件和规划水平下，某地块与周边同一价值圈内同类档次项目地块相比，所具备的土地比较价值。在具体的数量计算中，要综合考虑正常地价、基本的平均建安成本、同类项目价值实现情况等因素。 决定土地价值的核心因素——地段资源 地段第一！ 这是房地产行业的金科玉律。地段的概念并不只是“距离”的概念。它实际上是一个“资源”的概念。不同地段具有不同的房地产资源优势；不同功能和档次定位的楼盘也对地产资源有相应的不同要求；甚至在不同的经济发展水平下的房地产市场中，“地段”内涵也不一样。在同一价值圈内，具有更多自然景观资源、拥有更便利的市政配套、环境污染更少的地段，将是更具有竞争力的地段。 中高档住宅所应具备的地段资源，即地产因子。正是这些地段资源，决定了该项目地块基本土地价值。该地段的资源在“项目SWOT分析”中已有详细阐述。 周边楼盘土地价值因素类比 本地块性质决定的土地基本价值 综合以上分析，本地块的类比价值在900-----1300元/平方米。 地块价值提升和价值实现的主要要素分析影响中高档楼盘价值提升和价值实现的主要因素。宏观经济、形势政策是较重要的外部因素。房地产业和宏观经济之间是相互影响、相互制约的关系。房地产市场的发展是宏观