房地产法律项目服务要点新湖中宝.pptVIP

一、前 言 房地产项目运作的特点 资金运作高度集中 面对的客体十分复杂 各个不同阶段需要解决的问题各不相同 其他地区的作法 北京、上海、深圳 2000年左右就已经引进成熟的律师团队为房地产企业提供服务 香港 律师不只做法律文件，资金交付、监管都是通过律师进行收支结付的，房地产市场成熟的标志 浙江省律师房地产法律服务的现状 一批优秀的专业律师群正在形成 省律协、各地律协成立了建筑与房地产专业委员会，开展业务研究和交流 为中国律协制定了《商品房买卖合同操作指引》和《建设工程施工合同操作指引》，两个指引作为国内律师的执业范本 项目的不同阶段 二、项目筹备阶段特别应当注意的法律问题 最重要的两个工作 项目公司的设立 土 地 取 得 房地产项目转让的传统方式 项目公司的股权转让 开发项目的整体转让 两种转让方式比较 股权收购方式的缺点及应对方案 目标公司风险控制—律师尽职调查 工商登记 股权结构 对内对外的债权债务 合同履行，对外担保 知识产权 应纳税款、劳动工资和社保 公司涉及的诉讼和仲裁等 目标公司的隐患：隐性债务 第一方案：从股权转让款中留下部分款项作为隐性债务的保证金。 第二方案：不要百分之百的收购目标公司的股份，留下适当的比例的股份，合作经营，该部分股权作为出让方隐性债务的担保。 第三方案：双方将股权转让的情况共同在媒体公告。在公告期内接受债权人的债权申报。公告期结束后，签订股权转让合同的同时，由出让人或委托人对公司的隐性债务承担保证责任 三、项目建设阶段的注意要点 房产公司与建筑商的关系 1、关于“黑白合同”的问题 动机：利益考虑 受害者：业主 最高法院《审理建设工程施工合同若干问题意见》中规定：在建设工程决算的时候，如果出现两份内容不致的合同，按照中标备案的合同约定进行结算 判断“黑白合同” 司法实践中判断黑白合同的标准 工程价款 工程质量 工程期限 时间点的重要性 与中标备案合同不一致的合同，签订的时点 事前 假招标，认定为无效合同 同时 事后 不能认定无效 不通过强制招标的议标合同，司法实践中，一般不做无效认定 2、 施工管理中联系单的有关问题以及签订和索赔的问题 施工企业内部有一句行话， “低中标，勤签证，高结算” 我个人的体会 房产公司通常有重房屋销售合同的管理而轻视项目建设工程结算管理的现象 房产公司的顾问律师通常也会忽视这一环节的法律风险的防范 律师应当要协助、培训公司工程部负责签订、付款和结算的员工，培养良好的管理意识、建立健全的管理制度 确立按合同办事的意识 工程签订的时限 99版建设工程施工合同，鉴证的条款40个条 通用条款6.2条、6.4条、7.3条、7.3条、11.1条、12条、13.2条 顺延工期14天内签复意见的规定 价格调整14天内签复意见的规定 工程结算报告28天内签复意见的规定等 应对方案 严格按照合同时间对各类联系单和结算报告及时答复意见 合同的专用条款当中，对涉及实质性内容的联系单的答复时间作出统一的约定 在答复的意见当中，如不同意，应当简明扼要地写明理由 房产公司工程管理部门应当设立联系单的登记簿 ，编号、保留原件。 四、律师在审查《商品房买卖合 同》中应当注意的几个问题 （一）、关于房屋认购书的一些问题 名为认购书，内容实为商品房买卖合同书 认购书设定了定金或预付款条款，并约定了正式签订商品房买卖合同的时间 （二）、商品房买卖合同是否合同法第39条所称的格式合同 政府职能部门监制的合同文本，是属于示范合同文本，而不是格式合同文本。最高院的有关案例对这个问题进行了明确说明和认定 如果文本合同中的印刷条款的内容与手写内容不一致或在理解方面有歧义和矛盾。在认定效力时，以手写部分为效力优先 （三）、对合同第7条付款方式和期限应当注意的问题。 房屋买卖，付款三种方式： 一次性付款 分期付款 按揭付款 房产公司与按揭银行之间的关系和习惯做法 签订银企合作协议 买受人违反借款合同，不能按期支付还款 房产公司要为借款人承担担保责任 案 例 买受人与房产公司签了合同，首付款也付了 银行审查，发现买受人提供的资料有假或发现了的信用不良的记录，不能签订借款合同，应当怎么处理？ 买受人资料没问题，但银行方面受国家宏观政策的调整，控制信贷，怎么处理？ 相关法条 最高院司法解释23条：商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因