投资学__第8章技术总结.pptx

第8章 项目投资 学习目标 认识项目投资的概念和特点 明确项目、投资项目、项目投资的区别和联系 了解投资项目发展周期 掌握项目投资市场调查与预测、项目投资成本分析、项目投资条件评价等的具体内容和方法 √ 新建项目投资 项目投资 更新改造建设 企业投资 证券投资 5 什么是项目？ 6 一、项目定义 1、项目是要在一定时间、在预算规定范围内， 达到预定质量水平的一项一次性任务。 （中国工业科技管理大连培训中心“项目管理”） 2、项目是指在总体上符合如条件的唯一性任务： 具有一定的目标; 具有时间、财务、人力和其他限制条件; 具有专门的组织。（德国国家标准DLN69901） 7 3、项目是为创造独特产品、服务或结果而进行的一次性努力。（美国 PMBOK： Project Management Body Of Knowledge） 4、项目是一个特殊的将被完成的有限任务。它是在一定时间内，满足一系列特定目标的多项相关工作的总称。 (C—PMBOK：Chinese—Project Management Body Of Knowledge） 综上所述项目可定义如下： 项目是在一定约束条件下（时间、资源、质量标 准）完成的，具有明确目标的一次性任务。 8 二、项目的特征 一次性 具有明确的目标（成果性目标和约束性目标） 具有特定的生命周期 整体性 （工作的连续性，配套工程、行业协作） 成果的不可挽回性（不可逆转性） 8.1.3 投资项目发展周期 8.1 项目投资概述 一般来说，投资建设一个项目，按照其自身运动的发展规律，都要经过投资前时期、投资时期和生产或使用时期。这三个时期又可分为若干个阶段。 项目投资主要侧重研究投资前时期所涉及的内容，即从项目设想到项目研究和决策这一段时间，这一阶段在项目投资中起着决定性作用。这一段时间的核心内容是在客观和微观角度，全方位对项目进行科学论证和评估决策。包括项目的投资规模、项目建设对区域乃至国民经济的影响、产业类型、资金筹措方式、技术和设备选型等问题都在这一阶段完成。 项目按过程每循环一次的现象，称为投资项目发展周期。 10 项目的生命期（以工程项目为例） √ 8.2.1 项目投资市场调查 8.2 项目投资的市场调查与预测 市场调查的内容 投资环境因素调查 投资环境 因素调查 政治法律环境 社会文化环境 科学技术环境 经济竞争环境 市场调查，就是运用科学的方法，有目的、有计划、有系统地收集、整理和分析 有关投资决策方面的信息，帮助决策人员了解客观环境，把握投资机遇，制定和 评价可供选择的投资方案，以便为市场预测和投资决策提供重要的依据。 8.2.1 项目投资市场调查 8.2 项目投资的市场调查与预测 市场调查的内容 2. 投资产品需求调查 产品用途调查 相关产品调查 生产能力调查 产量和销量调查 价格调查 国外市场调查 3. 投资 决策 因素 调查 投资 形式 调查 投资 时机 调查 投资 规模 调查 投资 地点 调查 房地产项目投资调查报告 第一部分：宏观环境分析 一、××市（县）概括. 二、××市（县）经济环境分析 三、××市（县）城市环境分析. 四、××市（县）宏观环境分析结论 第二部分：房地产市场分析 一、××市（县）房地产现状 二、××市（县）房地产发展趋势 三、××市（县）个案分析 四、××市（县）土地市场分析 五、××市（县）房地产发展特点 第三部分：竞争项目分析 一、项目一 二、项目二 三、项目三 四、竞争项目汇总分析 五、竞争项目与本案对比分析结论 第四部分：项目地块分析 一、地块介绍 二、地块环境分析 三、地块SWOT分析 四、项目发展条件评估 五、地块初步定位 六、地块价值评估 七、地块分析结论 第五部分：项目经济分析 一、地块经济指标及测算依据 二、方案一经济分析 三、方案二经济分析（同上） 四、各方案经济对比分析 五、项目地块经济分析结论 第六部分：结论及建议 一、方案选择及优化 二、项目可行性分析结论 三、项目建议 8.2.1 项目投资市场调查 8.2 项目投资的市场调查与预测 市场调查的方法 按调查方法的性质分： 2. 按调查方法的形式分： 征 询 调 查 法 专