蚌埠市房地产分析报1.docVIP

一、城市区位及地位分析 1，蚌埠市地处淮河流域，位于安徽省北部，全市总面积5952平方公里，? ? 二、项目商业市场分析 社会经济和房地产发展，必然导致城市的扩张、旧城的改造，令整个商业市场面临重新洗牌的格局。在这一轮洗牌中，蚌埠的商业市场格局获得了新的调整，并促使其进入了新一轮的竞争格局，规模化、规范化、专业化成为新一轮竞争的主题。 （1），“超大经济圈”助力商业地产 （2），宏观调控完成优胜劣汰 （3），国际资本注入，商业地产活力再现 （4），救市不是救价，成交量明年有望恢复 （5），市场步入了互赢的“商圈竞争”模式 （6），蚌埠市居民房地产支出特点 小结： 从某种程度上说，宏观调控赋予了蚌埠商业地产新的强劲动力。随着安徽北部地区的崛起、姜桥商业中心等处区域商业中心、进一步提高淮河路商业街区和新城区商业街区品位特色，实现核心商业板块的城市商业名片作用 四、地段分析 1、项目情况 （1），地理位置： 蚌埠市经济开发区西航校，北临体育路，东临中山街，南、北至黄金花园二期 （2），占地面积： 4140平方米（住宅：12112㎡、商业3268㎡、地下车库：1612 ㎡ ） （3），建筑总面积： 15396平方米 （4），开发商： 蚌埠恒基置业有限公司 （5）容积率： 3.72 （6）停车位： 54（地下：45、地上：9） 2、地段分解 ◆中山路旁，老城区内·铂金地段 中山路是蚌埠学区氛围最浓郁的道路，大多数的名校都集中在这条路上。 而且此地段交通方便、生活配套成熟；另外，对于竞争剧烈的蜀山区，在二环路以内，就是离市区最近；加上中山路是通往禹王区和龙子湖区的主要干道，从这些地段属性而言，本案的地段特点是优于其他竞争个案的优势条件。 3、环境分解 ◆交通路线众多·出行便捷通畅 本案周边的交通线路还是比较多的，有6、18、16、9、2路等；对本案目标客源有相当大的吸引力，也为这个区域商业经济的繁华提供了先决条件。 邻近禹会区、新城区·目标客源丰富 本案所处中山路是通往禹会区和龙子湖区的主要干道，这样的地理位置极易吸引在这两个区域工作的客源，丰富了本案的客源层面。 4、产品抗性 ◆ 项目地块无法突显小区的优势 小区地块方向是呈东西走向，占地面积狭小。 ◆ 远期房对客户的购买信心有一定抗性 其他小区像书香门第等小区一期工程即将结束，这样对后续的销售促进作用较大，而本案是期房而且是远期房，客户引导起来较困难。 ◆ 大型生活配套暂时还不很完善 周边大型的生活配套设施不是很完善，周边交通很便捷，可就小区本身来讲暂时不是很方便。 ◆ 当前房地产市场的不景气对本项目销售存在一定难度 全国的房地产行业的持续委靡，许多购房户持币观望的心态，给本项目后期的推广销售带来挑战。 5、地段抗性 ◆ 周边环境较差·人气稍显不足 本案所处地段正在待建之中，故周边外环境较差，人气稍显不足。 6、市场抗性 ◆ 新城区案量上升，市场竞争压力加大 2008年整个新城地区乃至全市的供应量都将不断的上升，市场的压力很大；而08年下半年的整个房地产行业的不景气，令大部分的楼市交易量受挫，给整个地产行业带来一定压力。 小结： （1），优势 ◆ 地处老城区，周边生活胚胎设施齐全；餐饮、休闲、娱乐等商业繁荣，路网密集，出行便利； ◆ 学校众多，教育氛围浓厚，学区主要来自胜利路三小； ◆ 区域处于城市重点发展前沿，新城区未来的发展将极大的刺激本项目的发展。 （2），劣势 地处老城区，路网过于狭窄，人员流动较嘈杂； ◆ 地块规整，地面附着有树木和少量居民自建房，地块中有电网通过 ◆ 项目本身的体量只有两栋房子，占地与开发量较小，可操作空间不大； ◆ 周边业态多为自建房与年代久远的老建筑，给项目的品位定价带来一定难度。 五、商业分析策略 1，商铺投资的关注因素 商铺投资有其自身特殊性，它对地段的求达到了极其苛刻的程度。如人口密集度、人口结构、日均人流量、消费能力、消费结构、商业设施网点数及结构、配套设施结构等。稳定性是商铺商铺的投资是一个长期过程，它不会因房龄增长而降低其投资价值。相反，好的商铺因其稀有性随着商圈的发展成熟不断升值。考虑区域价格涨幅因素考虑区域价格涨幅因素通过市场研究分析与项目地块自身特性相结合，本项目户型的面积都设定在75平米以下为，以周边现有楼盘销售价格为参考基础，在户型面积较小的条件下，具有低总价的核心竞争优势。作为本项目主力户型平方米的一房，内部空间布局极其考究，在满足常规功能空间（客厅、餐厅、厨房、卫生间、卧室、阳台）的同时增加多功能用房，