土地估价实务基础1作业卷.docVIP

一、单选题: 1、 剩余法是根据(??? )来估算土地价格的一种估价方法。(2000年真题)A.房地产开发预期总价格与总支出的差额B.房地产开发的总收益C.房地产的年租收入D．房地产的建造总成本和总利润 ? A B C D ? ? 你的答案： 　标准答案：a? ? 本题分数： 4.41 分，你答题的情况为 错误 所以你的得分为 0 分 ? 解　　析：根据剩余法的公式：土地价格＝房屋的预期售价－建筑总成本－利润－税收－利息 2、 剩余法除可用于评估土地价格外，还可以用于(??? )。(2000年真题)A.房地产开发项目可行性分析B.房地产纯收益估测C.评估建筑质量D.物业管理评估 ? A B C D ? ? 你的答案： 　标准答案：a? ? 本题分数： 4.41 分，你答题的情况为 错误 所以你的得分为 0 分 ? 解　　析：剩余法适用范围：1．开发房地产或待拆迁改造后再开发房地产的土地估价或测算项目预期利润、项目最高控制成本费用；2．将土地开发整理成可供直接利用的土地估价(建筑费为整理费用)；3．现有房地产中地价的单独评估。其中，开发房地产或待拆迁改造后再开发房地产的土地估价或测算项目预期利润、项目最高控制成本费用主要是房地产开发项目可行性分析内容。 3、 剩余法不适于评估(??? )。A.具有潜在开发价值的土地价格B.不具有潜在开发价值的土地价格C.现有新旧房地产中的土地价格D.地上有写字楼的土地价格 ? A B C D ? ? 你的答案： 　标准答案：b? ? 本题分数： 4.41 分，你答题的情况为 错误 所以你的得分为 0 分 ? 解　　析：剩余法适于评估具有潜在开发价值的土地价格。 4、 采用剩余法估价时，调查土地区位条件和利用状况的主要目的是(??? )。(1998年真题)A.计算建筑密度B.估算土地开发费用C.估算建筑成本D.确定土地最佳利用方式 ? A B C D ? ? 你的答案： 　标准答案：d? ? 本题分数： 4.41 分，你答题的情况为 错误 所以你的得分为 0 分 ? 解　　析：在选择最佳的开发利用方式中，包括土地用途、建筑容积率、土地覆盖率、建筑高度、建筑装修档次等，其中最重要的是要选择最佳的土地用途。土地用途的选择，要考虑到土地位置的可接受性及这种用途的现实社会需要程度和未来发展趋势，即要分析当地市场的接受能力，究竟市场在项目建成这段时间里最需要什么类型的房地产。 5、 评估对象土地上的(??? )受政府规划的限制。(1998年真题)A.建筑高度B.建造成本C.建筑物装修档次D.物业管理方式 ? A B C D ? ? 你的答案： 　标准答案：a? ? 本题分数： 4.41 分，你答题的情况为 错误 所以你的得分为 0 分 ? 解　　析：建筑高度受政府规划限制。 6、 剩余法评估中，开发建设周期的长短对(??? )有影响。A.租售价格B.开发效益C.开发成本D.开发质量 ? A B C D ? ? 你的答案： 　标准答案：c? ? 本题分数： 4.41 分，你答题的情况为 错误 所以你的得分为 0 分 ? 解　　析：开发周期越长，开发成本越大。 7、 剩余法更深的理论依据完全类似于为(??? )。A.替代原理B.地租原理C.收益原理D.以上都不是 ? A B C D ? ? 你的答案： 　标准答案：b? ? 本题分数： 4.41 分，你答题的情况为 错误 所以你的得分为 0 分 ? 解　　析：剩余法更深的理论依据完全类似于为地租原理，地租是每年的租金剩余，剩余法是一次性的价格剩余。 8、 剩余法评估中，在选择最佳的土地使用方式中，最重要的是选择最佳的(??? )。A.容积率B.覆盖率C.土地用途D.建筑高度 ? A B C D ? ? 你的答案： 　标准答案：c? ? 本题分数： 4.41 分，你答题的情况为 错误 所以你的得分为 0 分 ? 解　　析：在选择最佳的开发利用方式中，包括土地用途、建筑容积率、土地覆盖率、建筑高度、建筑装修档次等，其中最重要的是要选择最佳的土地用途。 9、 剩余法评估中，确定开发完成后不动产价格的方法有(??? )。A.通过市场比较法求取B.通过收益还原法求取C.根据估价师的经验确定D.A和B ? A B C D ? ? 你的答案： 　标准答案：d? ? 本题分数： 4.41 分，你答题的情况为 错误 所以你的得分为 0 分 ? 解　　析：确定开发完成后不动产价格的方法为市场比较法、收益还原法。 1