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韩国土地政策的发展历程及土地管理中存在的问题 （1019班 104101073李尚恩） 摘要：自1960年以来，随着工业化的发展，在原材料和土地资源的强有力支撑下，韩国的经济经历了一个高速发展的阶段，这种高速增长与韩国制定了一系列有助于土地资源有效利用的政策不无密切关系。然而，这种高速增长也使土地在开发过程中产生了一系列问题，如政治中心区和大城市地区的高密度开发、无序开发、存在破坏土地资源和环境的现象等。尤其是由房地产投机引起的住房和土地价格飙升正成为削弱韩国国家竞争力的一个主要因素。为了不断适应经济的发展，到目前为止，韩国的土地政策已经经历了很多变化，但仍然面临着很多与土地有关的问题，如土地所有权不平等、无序开发、开发利润的分配不平等以及土地价格过高等。最近，韩国发生了更多与土地利用和土地开发有关的冲突，这些与土地有关的冲突或问题不仅给居民生活带来了不便，而且也给社会带来了浪费或损失，弱化了国家的竞争力。本文主要回顾了韩国的土地政策历程和土地法的发展趋势，分析了韩国当前面临的土地问题，并试图探究韩国土地利用和土地开发过程中所产生各种冲突的原因及后果。 一、土地政策的发展历程 目前，韩国与土地有关的法律条款多达100多项，可以说，正在执行的土地政策已经足够完善，但土地问题却一直不断地涌现出来，究竟是什么原因导致了这些冲突？本文在后半部分给出了一些可能的答案。 （一）20世纪60年代以前：土地政策的雏形阶段 20世纪60年代以前，当韩国刚从日本的殖民统治中解放出来的时候，就已经建立了自己的土地政策体系。但当时的韩国政府并没有修改某些源于殖民时代的土地制度，而是继续沿用了以前的土地登记、土地档案和城市规划等政策。这一时期新制定的制度是“农地交易认证制度（Farmland trade certificate system）”和“农地有限占有（Farmland limited possession system），这两项制度是根据“农地农有”原则进行的农地改革的主要成果之一。为了维护公共利益，这一时期还开始酝酿限制个人使用或个人拥有土地的有关法律。 （二）20世纪60年代：土地制度的构建阶段 20世纪60年代，随着经济全面发展，韩国产生了适合当时经济发展的土地法，同时还推出了一些比较先进的管理政策。1962年，城市规划法被系统编制完成，土地接收法开始生效。1963年，土地开发综合规划也正式通过立法，同时，还在全国划定了水资源保护区以有效保护饮用水的水质。为了收回公共开发事业利润，韩国政府提出要对土地开发强制征收“受益费”。也正是此时，要求编制土地法的倡议日趋积极，各项土地政策开始在全国贯彻实施。 （三）20世纪70年代：土地政策根基的确立阶段 20世纪70年代，韩国的工业化全速推进，城市化也取得了一定的成绩，土地价格开始疯涨，房地产投机随之开始在全国盛行。为了控制这种有害的经济现象，防止其向更坏的方向发展，韩国政府出台了各种土地政策，其中之一就是将土地区分为城市地区和非城市地区分别进行管理。 为了限制土地交易投机，稳定土地价格，韩国政府采取了一系列措施对土地交易进行控制，如许可制度、汇报制度、合同认可制度、土地交易所得税制度等。对于城市开发，韩国政府一方面使住宅区开发等计划成为一项制度化的工作，另一方面还提出了城市改造计划。为了刺激空地的开发，韩国政府又建立了韩国土地开发事业公团。在这一时期，保护私人产权第一次被写进法律，成为一项制度。与此相对应，为了限制私人土地所有权，韩国政府又制定了大量维护公共利益的土地法律。 （四）20世纪80年代：严格规制土地投机阶段 20世纪80年代，受两次投机过热的影响，房地产投机逐渐成为威胁社会稳定的一个主要问题，因此迫切需要制定强有力的政策来根除这种投机，正是此时，政府开始积极介入并干预土地市场。1988年，韩国提出了一个用以根除土地投机的长期综合性决议，长期以来作为土地开发主要措施之一的土地调整政策（land adjustment）被替换为与《建设区位促进法（building site promotion law）》相一致的公共管制下的土地开发。在这一进程中，韩国宣布了要在首都地区新建5个全新城市的计划。整个20世纪80年代，韩国的土地政策主要是在有力控制土地投机需求的同时有效扩大土地供给。其中最值得注意的是，随着土地公共观念的全面推动，城市居民住宅限制费、土地开发费和土地增值税等一些措施逐渐成为一项制度固定下来。这些措施帮助人们更新了土地观念，为修改韩国土地法提供了历史机遇。到20世纪90年代后半期，受环境变化及违宪的影响，土地的公共观念处于倒退状态。 （五）20世纪90年代：综合采用各种土地政策的阶段 20世纪90年代前半期，土地的公共观念逐渐形成。随后的五年中，在获