营改增房地产企业会计处理.doc

营改增后房地产企业会计处理 1.开发阶段，归集开发成本 （1）购置土地、支付拆迁补偿费、市政配套费契税等 借：开发成本（按XX项目、成本对象进行明细核算） ——土地征用及拆迁补偿费 贷：银行存款等科目 （2）发生开发成本 借：开发成本（XX项目、成本对象） ——前期工程费 ——基础设施费 ——建筑安装工程费 ——公共配套设施 ——借款费用 （或列开发间接费用，借款费用不能抵进项） 借：开发间接费用 借：应交税费—应交增值税（进项税金） 贷：银行存款等科目 说明：如能分清成本对象则直接计入该成本对象的开发成本。 　　借：开发成本—XX项目 对象 ——XX 贷：银行存款（应付账款） 不能分清成本对象的，其支出应先归集至开发间接费用，再在各成本对象之间按一定标准分配。成本分配的一般方法：占地面积法、建筑面积法、直接成本法、预算造价法。 其中：土地成本——按占地面积法【国税发【2009】31号】建议：建筑面积。 2.预售阶段，取得预售收入 （1）未完工收到预收款 借：银行存款等 贷：预收账款—XX项目 （2）次月预交增值税【预售收入/ 1+11% X3%预缴】，次月缴纳时： 借：应交税费—未交增值税 贷：银行存款 （3）次月按预缴的增值税，预缴城建税、教育费附加、地方教育费附加及缴纳土地增值税等税费 借：应交税费—城、教、土增税等 贷：银行存款 3.完工销售阶段，确认收入、成本 （1）完工分配开发间接费用 借：开发成本——各项目、成本对象 贷：开发间接费用 （2）完工结转开发产品 借：开发产品——各项目 借：固定资产或投资性房地产（转作出租或自用） 贷：开发成本——各明细 （3）交房并符合确认收入条件 借：预收账款等 贷：主营业务收入——XX项目（房号） 贷： 应交税费—应交增值税（销项税额） 备注：主营业务收入为不含税的全部价款和价外费用，按11%税率计算销项税金。 同时，结转交房部分所对应的成本： 借：主营业务成本 贷：开发产品——各项目（房号或附房号明细） （4）扣减收入对应的土地价款 当期允许扣除的土地价款 （当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款 营改增抵减的销项税额 按上述公式计算的当期可以扣减的土地价款/（1+11%）*11% 借：应交税费——应交增值税（营改增抵减的销项税额） 贷：主营业务成本——XX项目 月末，计算尚未缴纳的增值税 （全部销项税额-营改增抵减的销项税额）-全部进项税额 a 借：应交税费——应交增值税（转出未交增值税）a 贷：应交税费——未交增值税a 次月，申报缴纳增值税： 借：应交税费——未交增值税a 贷：银行存款a （5）结转当期已售面积所对应的税金及附加： 借：营业税金及附加 贷：应交税费--城、教、土增税等