房地产金融期末复习修改版.docVIP

住房抵押贷款业务的基本程序 （1）借款人申请：向银行提交借款申请表、购房合同；购房人身份证、户口簿、婚姻证明、本人及家庭成员的收入证明；首付款证明；贷款人要求的其他资料。 （2）贷款人受理：贷款人接受借款人提交的相关资料并进行初步审核，留存相关资料复印件。 （3）贷款审查：借款人提交资料的真实性；贷款用途核查；购房合同的合法性；抵押房屋的核查和评估；首付款和房价核查；购房人本人年龄、收入状况和家庭成员就业、收入状况的核查；个人信用记录；购房人本人及家庭负债情况核查；购房贷款历史等。 （4）资信评估：综合上述情况，对借款人资信状况作出综合评价。 （5）贷款审批:对符合贷款条件的借款人，根据其资信状况核定其最高贷款成数、额度、最长贷款期限、贷款利率及优惠等内容，按银行内部审批流程审批。 （6）贷款面谈与协商：银行内部审批后，邀请借款人进行面谈，就借款用途，用款计划以及借款成数、额度、期限、还本付息办法、贷款利率、月还款金额等进行协商，并达成一致。同时，听取借款人的还款计划和还款措施。 （7）签订贷款合同：按商定贷款条件，与借款人签订《个人住房贷款借款合同》和《贷款抵押担保合同》。 （8）办理相关手续：办理借款合同和抵押合同的公证；办理抵押登记；抵押房屋保险等手续。 （9）贷款的发放： 银行按借款合同约定发放贷款，并将贷款资金划入售房人账户。 （10）贷后管理：建立借款人贷款档案；关注售房开发项目的工程进度和交房日期；关注借款人还款记录；提前还款处理。 （11）还款及监控：借款人按合同约定定期归还借款本息；及时提醒和通知借款人还款；如遇连续2次以上不能及时还款，要对借款人的情况进行重点关注。关注抵押物的动态和借款人的健康状况。必要时按程序及时执行抵押权。 （12）还款后事宜： 借款人按约定还清贷款本息后，借款合同和抵押合同自动失效，及时邀请借款人办理借款销户手续；办理解除抵押担保手续。归还抵押房屋产权证书等资料。 请比较等额本金还款和完全均付抵押贷款的还款方式的区别和各自的优势。如果你将来购房了，你会选择哪一种还款方式，为什么？ 基本含义? （1）所谓“等额本金”就是借款人将贷款额平均分摊到整个还款期内每月归还，同时付清上一交易日至本次还款日间的贷款利息的一种还款方式。这种还款方式每月的偿还额逐月减少。? （2）所谓“等额本息”则是贷款的本金和利息之和采用按月等额还款的一种还款方式，即在整个还款期内，每月的还款额固定不变。 计算公式? （1）等额本金法每月还款计算公式为：? 每月还款额＝（贷款本金÷还款月数）＋（本金－累计已还本金）×月利率? 等额本息法每月还款计算公式为： （2）每月还款额＝［贷款本金×月利率×（1＋月利率）×还款月数］÷［（1＋月利率）×还款月数－1］ 优缺点比较?? （1）等额本金法? 优点：是可以节省大量利息支出。?缺点：是还款开始阶段月供较高。? （2）等额本息法? 优点：是每月还款额相等，便于购房者安排资金支出。? 缺点：是还款开始阶段，先还的利息较多本金较少，总得算下来，利息总支出也几乎是所有还款方式中最高的。与等额本息方式相比，等额本金要节省利息，但适用人群有局限。 适用人群比较? （1）等额本金还款法? 在贷款初期供款压力最大，以后逐期下降，适用于现在收入处于高峰期的人士，特别是预期以后收入会减少或是家庭经济负担会加重的（如养老、看病、孩子读书等），一般为中老年人。?（2）等额本息还款法? 一般来讲，等额本息还款法便于借款人合理安排每月的生活和进行理财（如以租养房等），适用于现期收入少，负担人口少，预期收入将稳定增加的借款人，一般为青年人，特别是刚开始工作的年轻人也适合选用这种方法，以避免初期太大的供款压力。对于精通投资、擅长于“以钱生钱”的人来说，也是较为不错的选择。 利率变化影响? 据相关研究测算，在还贷前期，“本金法”归还本息的金额要比“本息法”多。? （1）贷款利率下降时，“本金法”在较高利率的情况下已经支付较多的本息，能够享受到低利率的本金要比“本息法”少；? （2）当贷款利率上升时，“本金法”吃到高利率的剩余本金则少，利息总支出相应减少。? 换句话说，当利率走高时，两种方式还款的总额差会拉大；利率走低时，两者额差则缩小。但是，如果考虑到资金的机会成本和人民币升贬值等因素，最终谁“吃亏”、谁“便宜”实在很难说准。 如何选择适合自己的方式? ??两种还款方式不存在划算不划算的问题，而是要看是否适合自己的经济状况。选择还款方式的关键是要与自己的收入趋势相匹配，尽量使收入和供款相一致。 ①要考虑现有经济实力。? 借款人在完成购房首期付款后，如果还剩有一定积蓄，且在一段时期内没有合适的投向、用途或投资理财能力欠强，那么