2014绿地香树花城营销策略及开盘前工作部署57p分解.ppt

PART1 整体目标分解 PART2 营销计划铺排 Content 一期洋房货量 一期总货量： 1座 5座 4座 2座 3座 7座 6座 8座 分期 楼栋 层数 户型 　 A1 A2 A3 A4 A5 建面 140.71 114.5 80.52 88.23 131.78 户型 三房三厅三卫（3+1） 三房两厅两卫（3+1） 两房两厅一卫（2+1） 两房两厅两卫（2+1） 三房两厅两卫（3+1） 套数 合计 128 256 252 252 128 一期1016套 1座 33层 128 32 32 32 32 　 2座 33层 128 　 32 32 32 32 3座 33层 128 32 32 32 32 　 4座 33层 128 　 32 32 32 32 5座 33层 124 32 32 30 30 　 6座 33层 124 　 32 30 30 32 7座 33层 128 　 32 32 32 32 8座 33层 128 32 32 32 32 　 8栋 1016套 106716㎡ 8栋 1016套 一期洋房推货分解 第一次开盘 1#、6#：靠近马路，噪音大 2#、3#、4#：望中心花园、近商业街 5#、7#、8#：价值较高产品 加 推 楼栋 套数 建筑面积 （万㎡） 预计开售日期 7# 128 1.35 10月1日 8# 128 1.32 1# 128 1.32 11月1日 2# 124 1.32 11月1日 3# 124 1.29 12月1日 6# 128 1.32 12月15日 第二次开盘 1座 2座 3座 4座 6座 5座 7座 8座 第一阶段（10月1日前） 首推7#、8#、共256套 第二个阶段（10月30日前） 加推1#，2#，共256套 第三个阶段（11月-12月） 三次推3#、6#，共256套 4#、6#楼作为储备，视客户储备情况选择加推。 首期发售 一期洋房销售时间节点 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 工程进度 营销前置 强势销售 二期营销阶段 拿预售证 二期开售 核心思路：两次盛大发售，结合年度两个销售旺季，争取销售时机 目的效果：10月前完成256套，11月-12月完成350套销售 销售部开放 样板房开放 一期洋房价格分解 低开高走，首批卖爆、小步快跑、次次热销 首推 加推 最终均价实收 00元/㎡ 二次开盘 7#、8#、1#、2# 5.36万㎡ 0元/㎡ 亿 3# 1.32万㎡ 00元/㎡ 亿 4#、5#、6# 4万㎡ 00元/㎡ 亿 需要事业部协调的几个事宜： 售楼部 样板房 景观样板区 配套 广告牌 后勤支持 住宅 商铺 八个方面 一、全年营销工作计划表 二、月度营销工作计划表 三、需事业部支持的工作事项 有了以上的工作部署，有了兄弟部门的配合，坚决的去执行，我们相信 完成6个亿的业绩！ 谢谢聆听 0 * 分为三大部分： 1.来自里水、黄岐、盐步、大沥原居民、专业市场主 2.金沙洲、三元里、新市、石井、白云大道、同德原居民，“新广州人” 3.荔湾、越秀、海珠原居民 * * 0 案列研究 位置 南海平洲三山道与港口路交汇处 规模 占地20万㎡，总建筑面积60万㎡，三期开发 产品 高层 户型套数配比 首期73-140㎡三房至五房单位为主 价格 价格9000-11000元/㎡，带装修价格，装修标准2000元/㎡ 销售情况 去年10月开盘至今共售12万方，销售1500套 客户 客户主要来自广州，其中广州客占 60%，佛山客占 40%，以首置首改为主，投资为辅 总户数 一期800户 自身配套 30000㎡风情商业街、双泳池设计、社区服务中心，幼儿园，建设公交站 保利西雅图 点评：项目本身处于佛山南海平洲最偏僻的断头路三山港，周边房价7千左右。但项目立足吸引广州客，营销推广着重吸引广州客，成功实现了突围，实现了高溢价。 成交客户区域分析 保利西雅图 通过世联的首批成交客户来看，本项目实际成交客户中广州客户占比最多，达到55% 佛山客户占比30%，其他区域占比15% 由此看出，项目成功的吸引了广州客户 从典型个案分析，项目目标客户主要有两大类： 项目目标客户研究 第一类：广州西部外溢客户 第二类：里水、黄岐等周边镇街客户 目标客户定位——基于区域内视角、区域外视角和广佛视角 三个维度综合得出目标客户定位：佛山地缘客＋广州西客户为主 可拓展客户 重要客户 核心客户 1.广州城区外溢客户。主要是荔湾、越秀、白云等地客户等 2、在广州居住，但在里水开场的个体企业 1.禅桂顺城区的外溢投资客户。 2.广州老城区、天河区的客户 （广州西客户） （禅桂顺区域客户 广州老城区、天河区） （佛山地缘