2013长沙世茂d91二期定位及物业发展建议分解.pptx

世茂•铂翠湾D-9-1二期超高层前期定位报告1.整体市场分析2.项目本体分析3.项目定位4.初步物业建议目录整体市场分析1.1宏观政策分析1.2整体市场去化分析1.3各面积段去化概况1.4市场竞品分析1.5典型个案分析2.客户分析3.项目本体分析4.项目定位5.初步物业建议宏观政策分析“国五条”的关键点主要有：　　一、重提房价控制目标。2011年的“新国八条”中提出住房价格控制目标，但随着楼市降温，反映政府此次将重点控制热点城市房价涨幅的意图。　　二、限购范围扩大。对房价上涨过快的其他城市，将由省级政府责令其采取限购等措施，受限购扩围影响的城市主要是国家重点监控的70个大中城市中的非限购城市。　　三、首次提出扩大房产税改革试点。从长期来看，对购买者征税对房地产价格并无太大影响。　　四、严格实施差别化信贷，二套房信贷面临收紧可能性。但对实体市场的影响也相对有限。　　五、农民工被纳入保障体系，实现农业转移人口市民化政策影响力目前有限，市场需求依然存在，调控治标不治本，未来存在不确定性。整体市场去化分析2013年1-5月住宅市场整体情况较去年同期有所上升，5月份长沙楼市销量没有继续放大，预计将步入平稳期长沙商品房住宅市场供应成交结构走势图2013年5月长沙市六区住宅成交量为90万方，环比下滑9.28%，同比上升19.41%；住宅网签套数8776套，环比下滑6.9%，同比上升20.88%；住宅成交均价6640元/平米，环比下跌1.79%，同比上升6.46%.各面积段去化概况90-120㎡仍为主力户型，144㎡以上大户型去化情况不容乐观2013年1-5月长沙市六区住宅主力成交面积主要集中在60-90㎡与90-120㎡，从5月情况看，90-120㎡成交量最大，占比31%，约27.9万方；144㎡以上大户型占比9.31%，约8.38万方。长沙住宅市场成交面积段结构走势图市场竞品分析项目名称建筑面积（万平）目前/首批供应（万平）入市时间恒大御景湾25.36.52012年12月南山雍江汇2610.12013年3月保利国际广初北辰三角洲537802011年4月绿地中央广场35.333.42011年8月兰亭都荟18.552013年3月保利万科联合体100————潮宗御6月万科金域堤香13————兰亭湾畔86.3————华远华中心100122011年10月湘江雅颂下半年万科紫台32.6————中水电洋湖项目50————慢步江湾9.25————复地崑玉国际29.4132012年7月中欣楚天逸品185.52013年6月凯乐国际城2082011年年底香江锦城772011年下目前长沙滨江住宅供应处于井喷状态，后续还有多个滨江豪宅项目入市，市场竞争激烈凯乐国际城香江锦城典型个案分析-华远华中心顶级滨江豪宅——华远华中心华远华中心地址湘江大道和解放西路交汇东南角基本指标总用地面积：约15.66万平总建筑面积：约100万平北地块主要经济指标用地面积：7.1万平建筑面积80万方南地块主要经济指标：用地面积：8.5万平建筑面积20万方超大体量综合体：国际大型旗舰商业、国际名品展示中心、超白金五星酒店、世界级行政公寓、5A级写字楼、SOHO办公、城市公寓等。资源情况一线江景、橘子洲、岳麓山、杜甫江阁产品198m超高层大平面住宅，80万商业体量物业配套北区将打造顶端配置写字楼、商业、酒店，沿街商业将仿香港最著名的兰桂坊酒吧街打造并引入法拉利、保时捷奢华品牌车展厅核心价值——城市核心地段+品牌+江景+豪华装修+城市综合体湘江资源——城市核心地段的一线江景豪宅印象——大平层产品+豪装装修+产品附加值（智能化运用/顶级物管）推出货量去化货量去化率主力户型报价（元/㎡210-310㎡三房20000（带装修）楼栋层数户型面积套数占比去化整盘成交均价A、B54三房2145018%3117687四房257164复式及其它325-48952%2合计//215-314306100%197/楼栋AB房号123456面积301214257313307274销售套数293133362937典型个案分析-华远华中心户型配比：华远项目目前所推产品主要以250-310四房为主去化速度：四房去化明显好于三房自2012年4月开始销售以来，三房去化缓慢，累计去化28套，月均去化2套，四房去化速度相对较快，累计去化164套，月均去化11套对本项目的启示1、顶级毫宅客户对200-230之间的三房毫宅产品并不感冒。2、顶级豪宅客户对四房的需求高于三房。典型个案分析-保利国际广场一线滨江豪宅——保利国际广场保利国际广场地址南湖路与沿江大道交汇处基本指标总建筑面积:80万㎡住宅总建面：28万㎡公寓总建面：11万㎡酒店/