不动产估价-7收益还原法重点.pptxVIP

第五章收益法 理解：收益法的基本概念、原理、方法 掌握：收益还原法应用于评估实例 了解：资本化率、运营费用、可持续租金等概念 一、概念 预计估价对象不动产未来的正常净收益，选用适当的还原利率，将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 所得货币价值总额称为收益价格、收益价值或资本价值。 二、适用范围 有收益：出租物业、商业房地产和混合使用房地产。 有潜在收益的房地产：具有收益能力的属性。 三、理论依据 预期原理：正常的、持续性收益，有时是有期限的。 §4-1 收益法概述 适用性 ?? 具备获取经济收益能力的房地产物业。 ?? 不论估价对象当前是否实际作为收益性物业使用。 ?? 不适用于公用、公益性房地产的估价。 优点 ?? 估价原理与投资者的决策过程具有一致性，估价结果易于得到认可。 ?? 具有较强的理论优势。 局限性 ?? 估价师在收益率/资本化率、未来净收益等方面的主观判断对估价结果具有高度影响。 四、收益法的特点 五、操作步骤 1、搜集有关房地产收入和费用的资料 2、估算潜在毛收入 假定房地产在充分利用、无空置状况下可获得的收入 3、估算有效毛收入 潜在毛收入扣除空置、拖欠租金等原因造成的收入损失所得到的收入 4、估算运营费用 维持房地产正常生产、经营或使用必须支出的费用及归属于其他资本或经营的收益 5、估算净收益 净收益＝有效毛收入－运营费用 6、选用适当的还原利率 7、选用适宜的收益法计算公式求出收益价格 §4-2 收益还原法的计算公式 一、一般公式 通常以年为单位 V——价格 ai——净收益 n——收益期限 r——还原利率 1、还原率不变 2、净收益每年不变且还原率不变 a1=a2=a3=……=an=a N→∞ ——有限年公式 ——无限年公式 0r1 公式用途： ①直接用于计算价格； ②不同年限价格的换算； 用于比较法中土地使用权年限修正 ③比较不同年限价格的高低. 例4-1：某房地产于2009年4月1日以出让方式取得50年的土地使用权后经建设并投入使用，利用该宗房地产预期每年可获得的净收益为10万元，该类房地产的还原利率为7.5%。试评估该宗房地产于2015年4月1日的收益价格。 例4-2 已知某宗收益性房地产30年土地使用权的价格为5000元/㎡，对应的还原利率为8%，试求假设其土地使用权为50年、还原利率为10%下的价格。 例4-3：有A、B两宗房地产，A房地产的收益年限为50年，单价10000元/㎡，B房地产的收益年限为30年，单价9000元/㎡。假设还原利率均为7%，试比较该两宗房地产价格的高低。 计算A房地产30年的收益价格: 市场比较法中土地使用权年限修正 VA=VA’×K情×K日×K区×K个× K容× K年×…… 回忆 例4－4： 某宗工业用地使用权剩余年限为48年，所处地段的邻近地块的地价为1500元/平方米，该类似不动产的土地使用权年限为50年。假设该宗土地与该案例除年限不同外，其他均相同。已知现行土地还原利率为6％。求该宗工业用地的价格。 　 所需年数 还原率 万分接近 千分接近 百分接近 2% 465 349 233 3% 312 234 156 4% 235 176 117 5% 189 142 94 6% 158 119 79 7% 136 102 68 8% 120 90 60 9% 107 80 53 10% 97 72 48 11% 88 66 44 12% 81 61 41 13% 75 57 38 14% 70 53 35 15% 66 49 33 16% 62 47 31 17% 59 44 29 18% 56 42 28 19% 53 40 26 20% 51 38 25 21% 48 36 24 22% 46 35 23 23% 44 33 22 24% 43 32 21 25% 41 31 21 a发生在期初 a发生在期中 二、纯收益是等比例变化 ——有限年公式 n=∞ ——无限年公式 r=g 有限年 ai=a(1+g)i-1 例4－5 某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的，土地使用年限70年，于估价时点已使用了5年；预计该房地产未来第一年的净收益为8万元，此后每年净收益会在上一年的基础上增长2%；该类房地产的还原利率为9%。试求该宗房地产的价格。 三、纯收益按一定数额递增 ——有限年 ——无限年 ai=a+(i-1)b