02城市商业市场研究-模块精要.pptx

模块研究——商业市场研究总结 2011.12 PART 0 商业市场研究总结/研究思路 总体研究思路 商业市场研究总结包括供应总结、需求总结、竞争总结以及本项目市场启示四部分。 PART 0 商业市场研究总结/研究思路 总体研究框架 商业市场研究逻辑 步骤一 商圈供应特征 3 人均商业面积水平 1 分布特征 2 步骤二 步骤三 步骤四 周边竞争案例总结 3 整体竞争环境总结 1 各特征要素总结 2 消费者需求总结 1 经营商家需求总结 2 配置功能启示 3 发展可行度启示 1 产品及客户特征启示 2 竞争个案启示总结 4 PART 1 整体供应总结 PART 1 商业市场研究总结/整体供应总结 整体供应总结——案例链接：天津天碱项目 从人均商业面积水平、分布特征、商圈供应特征等方面总结分析得出本项目商业市场发展空间的启示。 人均商业面积水平 商圈分布特征 商圈供应特征 各商圈汇总分析 供应及分布特征 租金售价 租售模式 潜在客户 市级商圈、售价高租金低 租售模式提示 天津商业市场在2003-2005年新增供应量迅速放量，2005年达到其顶峰。2006年后天津中心城区主要商业开发趋于理性，新增供给走势平稳。 2011年，天津新增商铺供应量 则将达到38.6万平方米。 排除地理因素影响，解放路商圈中高档百货租金实现力最强，扣点在25%-30%之间；其他依次为沿街商铺、商业街。 滨海新区绝大部分沿街 店铺采用完全出售运营模式，可以较快回现； 百货商场全部采用只租不售的运营模式。 中端收入阶层为主，其中中青年消费年龄段居多，消费也主要以购物为主，注重产品的性价比。 潜在客户主要以区域辐射范围 2010年天津优质商铺平均租金每月每平方米492.68元，同比上涨1.19% 通过对于市场供应特征要点的提炼，总结对于项目的启示。 PART 1 商业市场研究总结/整体供应总结 整体供应总结——案例链接：天津天碱项目 通过市场研究总结，提炼出对项目的客户来源、租售模式、租金定位等方面的启示。 PART 1 商业市场研究总结/整体供应总结 整体供应总结——案例链接：天津天碱项目 PART 2 市场竞争总结 竞争区域分析总结 PART 2 商业市场研究总结/市场竞争总结/区域竞争分析 市场竞争总结——案例链接：天津天碱项目 从竞争区域分布特征、商业格局、租售模式、价格特征、消费者特征等方面总结分析得出本项目的区域市场竞争。 市场竞争项目分布 未来竞争区域分析 竞争商业格局分析 商业租售模式 商业租金价格特征 消费者特征 总结 项目启示 数据来源:市场调研 商业名称 商业类型 建筑面积（㎡） 1 财富星座 商业街 3.7万㎡ 2 金元宝商厦 百货 4万㎡ 3 新洋世纪商厦 购物商厦 4.5万㎡ 4 秀谷商业广场 综合性商场 4.9万㎡ 5 友谊名都 百货 4万㎡ 6 东方广场 百货 3万 7 中原百货 百货 1.8万 8 滨海购物广场 百货 1.8万 9 爱来无忧 商业街 1.2万 10 巨川金海岸 商业街 2.3万 11 乐购 超市 2万 12 德克士、达芙妮等 沿街商铺 4.4万 13 金元宝大五金 专业超市 2.2万 商业项目分布特征：主要项目集中在洋货市场、洋货步行街、解放路、开发区第二、第三大街区域。 片区的发展驱动力：洋货商圈与解放路商圈作为传统的商圈经历了长时期的商业积淀，而新兴的开发区商圈主要以商务集聚与商务需求作为发展驱动力。 代表型项目特征： 金元宝商厦作为解放路最具代表性及标志性的商业体，零售购物在数量上占绝对比重，达到98.5%，以满足本区域居民生活需求为主。 新洋世纪商厦经营内容以超市、家具及电器为主，颇为注重售后服务，但缺乏统一管理。 秀谷商业广场主要经营国际一线二线品牌，以中高端客户为主，但周边餐饮等配套较匮乏。 市场竞争总结——案例链接：天津天碱项目 通过商圈内的商业项目分布和重点典型项目的特征，分析市场竞争情况。 PART 2 商业市场研究总结/市场竞争总结/区域竞争分析 响螺湾 商业名称 商业类型 建筑面积 物业组合 1 中华文化会馆 商业综合体 190098 酒店、公寓、写字楼、商业 2 月亮岛休闲中心 商务休闲会所 300000 商务休闲会所 3 天津富力大厦 商业综合体 ··425000· 酒店、商务写字楼、 商业··· …… …… …… …… …… 总体量 4180750 响螺湾商务区建筑多以综合体为主，底商及裙房商业自给自足，同时据了解政府将沿迎宾大道建设10万㎡的自己持有的特色商业街，以聚集人气。 月亮岛综合项目概况 投 资 公 司：阿联酋迪麦克集团 投 资 总 额：预计10亿美元 总建筑面积：约 12万平方米 项 目 构 成：五星级酒店、办公楼、商业中心、公寓、