20140830_邳州房地产市场现状_张忠玉精要.pptx

邳州房地产市场现状分析 邳州市宏观市场分析 邳州市房地产市场分析 邳州市房地产板块——新城区板块 分享人：张忠玉 Part 1 Part 2 Part 3 邳州微观市场分析 城市概况：位于徐州市东部，经济实力居徐州五县之首，是新兴的工贸城市 邳州位于江苏省北部，徐州与连云港之间。东与新沂市为邻，西与徐州市铜山区、贾汪区毗连，南接睢宁县和宿迁市宿豫区，北接山东省； 邳州运河、公路、铁路、空运资源丰富，交通优势明显； 邳州是全国百强县第67位，江苏省第二人口大县，是徐州新兴的工贸城市，目前下辖21个镇、4个街道办事处、1个省级开发区，490个行政村。 城市经济：城市GDP和人均GDP均保持平稳增长，增幅保持在15%左右，2013年GDP为599亿，人均GDP4.2万元，整体经济水平处在徐州市前列 从近年数据来看，邳州市GDP总值保持正增长，在徐州市下辖五县中居于首位； 邳州市人均GDP近年来保持增长，在徐州市五县人均GDP排名中处于中间位置，2013年首次突破4万元。 数据来自城市统计公报、江苏省统计局 产业结构：二产为城市主导产业，2013年总产值为256亿元，银杏、大蒜、板材三项产业规模全国第一，三产发展较快，其中交通运输为三产主要构成 邳州产业结构为典型的“二、三、一”结构，第二产业发达，经过多年发展，邳州现形成板材家具、环保化工、机械制造三大主导产业及服装纺织、电力能源、港口物流等特色产业； 银杏、大蒜、板材三项产业规模全国第一； 邳州借助良好的交通运输资源，三产发展迅速，产值增长较快，相比其他县市，三产具有明显优势； 2013年，邳州民营经济实现产值433.33亿元，占全市GDP的比重达72.3%，民营经济成为邳州强市富民的有力引擎。 数据来自城市统计公报、江苏省统计局 消费分析：近几年社零总额保持稳定增长，2013年达到130.26亿元，居民消费能力较高但意愿不强，2013年收支比为57% 2009-2013年，邳州社会零售总额保持稳定增长，增速基本维持在14%以上； 2009-2013年，居民人均可支配收入年增长在9%以上，居民人均生活消费支出年增长在14%左右，居民消费支出的增长率高于居民可支配收入增长率； 2012年邳州市城镇居民收支比约55%，在徐州市五县中排名最低，消费能力较高，消费意愿不强，但收支比在逐年增长，2013年收支比为57%。 数据来自城市统计公报、江苏省统计局 城市化进程：户籍人口稳定增长，常住人口保持稳定，2013年户籍人口为183万人，常住人口约143万，市区人口在40万左右，城市化率以每年约1.5%的增幅增长 近年来，随着邳州城市化进程的推进，城市化率在逐年提高，平均增幅约为1.5个百分点； 2009-2013年，邳州市户籍人口在稳定增加，2013年末户籍人口为183万人，城市整体人口基数较大，为徐州市人口最多的县； 2012年邳州市内常住人口基本维持在143万左右，市区人口约为40万左右。 数据来自城市统计公报、江苏省统计局 宏观小结：城市经济以二产为主导，发展水平居徐州五县之首，人口基本保持稳定，城市化进程不断加快，居民消费意愿逐渐增加，对市场有一定带动 Part 1 Part 2 Part 3 邳州微观市场分析 土地市场：年供应与成交量均保持稳定增长，2013年土地供应与成交量分别为442万方、400万方，基本处于供求平衡 2010-2012年，土地供应面积呈增长趋势，最高年增幅达143.8%，2012年后土地供应增幅有所减缓，2013年土地整体供应面积为442.44万方； 2010-2012年土地成交面积增长，最高年增幅达85.7%，2012年后土地成交增幅也相应减缓，2013年土地整体成交面积为399.84万方； 土地整体供应量能够满足市场土地需求量，供求关系良好。 数据来自中国土地市场网、邳州市国土局，含工业工地 建设市场：房屋施工与竣工面积稳定增长，施工与竣工结构稳定，整体建设环境良好 2009-2013年，房屋施工面积与竣工面积均呈现较快增长，施工与竣工面积比例在正常范围内，建设周期处于正常水平，2013年房屋施工面积为952.12万方，竣工面积为373.03万方； 数据来自城市统计公报 商品房市场：供求结构稳定，近年来供应与成交量均稳定增长，2014年上半年商品房供应87万方，成交62万方；住宅约占商品房总成交量的90%，市场较初级 近年来商品房供应与成交结构基本维持稳定，商品房供应量稳定增长，2014年上半年商品房供应87万方，成交62万方； 2013年住宅成交113万方，在商品房总成交中占比91%，商业成交9.34万方，约占商品房总成交量的8%。 数据来自华房数据 住宅市场：住宅供应与成交量均保持稳定增长，供求结构平稳，年均去化约100万方，2014年上