第十一章房地产宏观调控的理论与政策课件.ppt

第十一章 房地产宏观调控的理论与政策 第一节 房地产宏观调控理论分析 一、市场失灵理论与宏观调控一般分析 就宏观经济而言，失业威胁、导致投资失误的不确定性、过度的收入差距、周期性的经济波动和危机，都是市场不能维持资源高效率配置的结果，这就是市场失灵。 市场失灵主要是由三方面的原因：不完全竞争、外部性、公共品。 1．不完全竞争 垄断产生的结果是市场价格超过边际成本，出现了过高的价格和低的产量，资源得不到有效配置，即社会经济处于帕累托次优状态！ 2．外部性 外部性是指一个人或一个厂商的活动对其他人或其他厂商的外部影响，或称“溢出效应”。 一般认为外部性有以下几个特征： ①市场性较弱 市场机制没有办法对产生外部性的厂商给予奖励或惩罚； ②决策行为的产物 个人决策/企业决策是追求成本最低和利润最大化，在作决策时行为主体并没有考虑社会成本。 ③当事人利益关联性 ④强制接受性 外部性一旦产生，其承受者必须接受，并且不能通过市场机制来解决。 在解决外部性问题上，存在着两种不同的方法： 一是设立庇古税 外部性不能通过市场来解决，而必须依靠政府的介入依靠征收一个附加税或者发放津贴，以此来影响私人决策，从而使私人决策的均衡点向社会决策的均衡点靠近。 二是明晰产权 只要产权关系明确界定，私人成本和社会成本不可能发生背离，必然会达到一个均衡点。 合并产权－从而消灭了交易的必要，也就消灭了