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试论住宅小区楼房架空层的产权归属陈东文 内容摘要：近年来全国各大城市关于架空层的纠纷屡屡发生，不断衍生出各种形式的社会问题和矛盾，特别是当架空层具备停车功能和其他独立的经济价值的情况下，对其占有、使用、买卖、租赁、收益等权利的归属问题，开发商和业主常常说法不一，学者、专家、官员对此类问题亦众说纷纭，见解不一，似是而非，令人困惑，各方矛盾尤其尖锐，由此引发的业主与开发商之间的冲突时有发生，甚至出现流血事件，而引发这一系列事件的根源在于架空层权属不清，产权归属是各种纷争和矛盾的核心所在。商品房住宅小区架空层产权归属不明，将令房地产开发商和置业者的合法利益处于不确定的状态，严重地损害了当事人的合法权益，妨碍着房地产市场的健康地发展，给社会经济生活和公共管理带来诸多的难题。本文从分析目前住宅小区架空层产权归属的认识的不同观点着手，结合我国现行的法律法规规定进行了全面分析后认为住宅小区楼房架空层产权属于业主所有，并指出了从根本上解决日益增多的有关架空层权属纠纷的方法。关键词： 架空层 产权 业主 《物权法》引言在我国一些临海、气候湿润的地区，因气候潮湿，很多新式住宅建筑便普遍采用底层架空的建筑结构，以利于空气流通和减少潮湿。所谓架空层，就是指把建筑物用柱子架起来后，该楼层中至少有两面不设护围，空着的那一层，并且对住宅区内所有居民开放，作为休闲、活动场所的非经营性公共空间的部分。如今，架空层大多被用作储藏间或车库等公用设施。一、问题的产生对于小区的公共配套设施的“主人”到底是谁的问题，究竟是开发商还是全体业主？目前物业部分在共用设施、共用部位的权属问题还涉及到维修费用的承担问题。比如哪些部位、设施、设备属于全体业主共有；哪些属于部分业主共有；未分摊共用建筑面积的地下停车库权属，应属全体业主还是属于开发商，如果属于全体业主，权证应如何发放，收益应如何处理。而对于开发商已出售的架空层地下停车库应如何处理，部分业主或个别业主对共用设施、共用部位的收益如何处理能否提起诉讼等，目前都还没有依据可循。产生纠纷后解决的法律依据何在？这一系列的问题都有待解决。长期以来，由于我国物权立法的缺位，社会忽视对公民私有财产的保护，公民的私有财产、共有财产的确定和权利边界经常处于含糊不清的尴尬状态。商品房住宅小区架空层的产权归到底属于谁？在现有的法律条文中，人们似乎无法直接找到答案，其产权归属似乎仍处于混沌状态。对于商品房住宅小区架空层产权归属的认识，现行有以下几种观点：一是合同确定论。住宅小区架空层的产权由房地产开发商与买方置业者在房地产买卖合同中约定，依合同约定确定其产权归属。二是推定归属论。当房地产开发商与买方置业者在房地产买卖合同中对小区架空层产权没有约定或约定不明时，就按规划的用途来划分，规划为小区公共活动场所的，推定小区架空层的产权属于买方置业者共有，规划为小区配套停车场的则由房地产开发商所有。三是销售成本收益归属论。当房地产开发商未将小区架空层建设成本及利润计入其计划的房屋销售收益时，小区架空层的产权属于房地产开发商，只要产权登记机关能够核发产权证，开发商对架空层就拥有独立所有权，在取得销售许可证后，其完全可以自由出售；反之，其产权属于买方置业者共有。四是登记凭证确权论。商品房住宅小区架空层的产权依买卖合同约定，经房地产登记机关登记确权，由房地产权证持有者所有。第五种观点认为，架空层归属在法律上没有规定，合同也没有特别约定的情况下，应该推定为开发商与业主共有，开发商出售架空层必须征得业主一致同意。第六种观点认为，开发商享有所有权，但同时认为业主也有专有使用权，因此开发商的权利行使受到限制，即在未征得业主同意前，不允许将架空层出售给小区以外的人。笔者认为，以上所述的六种不同认识均不能全面准确地解答有关商品房住宅小区架空层产权归属的问题，其忽视了我国现行房地产登记制度的现实和缺陷，以致认识上出现以偏概全的状况。二、住宅小区楼房架空层产权应属于业主所有在目前的法律、行政法规、地方性法规、规章和规范性文件中，有关房地产行业的法律规范构成了现行的房地产法律制度。房地产的法律制度涵盖了土地使用权、房屋所有权、房地产开发和转让、房地产行业行政管理五大方面的内容，其各方面的内容都有可能涉及到房地产权这个重要问题。 本文就从现有的法律体系论述住宅小区楼房架空层产权应属于业主所有。（一）从建设用地使用权和房屋所有权关系的相关规定来进行分析1、《物权法》中的有关规定第一百四十六条　建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。第一百四十七条　建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。2、《中华人民共和