房地产市场及其运行规律教程方案.ppt

第三章 房地产市场及其运行规律 第一节 房地产市场概述 一、房地产市场的概念 （一）市场的一般概念 1、定义：是在人们买卖的过程中所存在的能够协调和统一买者和卖者各自意愿的一种机制。 广义 ：“任何能使买卖双方接触的安排都可以叫做“市场”。 其他定义：“能令买卖双方走到一起，并就某种商品的交易达成彼此都能接受的价格的任何安排。” 2、理解： （1）市场的主体为参与市场交易的买家和卖家，客体为买卖双方交易的对象 （2）市场交易的基础为市场供求作用下形成的市场价格 （3）市场功能的核心为形成交易价格 (二)房地产市场的涵义 1、定义：狭义的房地产市场是指房地产交易的专门场所； 广义的房地产市场则是指房地产交易的总和或房地产商品流通中所有交换关系的总和。 2、房地产市场的划分 房地产市场体系可以从不同的角度进行划分： （1）按市场运行层次划分 可以分为房地产一、二、三级市场。一级房地产市场是指国家出让土地给房地产开发公司的土地出让(批租)市场，二级房地产市场是指房地产开发公司与房地产消费者之间的房地产交易市场，三级房地产市场是指房地产消费者之间的交易市场。 （2）按市场交易客体划分 可以分为土地市场、房产市场、房地产金融市场和房地产中介服务市场等。房地产中介服务市场又包括房地产评估、房地产经纪、房地产咨询、房地产信息服务市场等。 （3）按物业类型划分 可以分为住宅市场、写字楼市场、商业用房市场、工业用房市场、仓库市场、特殊用途房地产市场等。每一类又可以进一步细分，如住宅市场可细分为普通住宅市场、高档公寓市场、别墅市场，写字楼市场可细分为甲级写字楼市场、乙级写字楼市场等。 （4）按覆盖(影响)范围划分可以分为国际性、全国性、地方性房地产市场。不同类型房地产的覆盖(影响)空间范围是有差别的。 另外，还可以按照供货方式划分为现房市场、期房(楼花)市场；按照权益让渡方式划分为买卖、租赁、抵押、典当、置换、联营、入股等房地产市场；按照法律原则划分为合法房地产交易市场、非法房地产交易市场(隐形市场)；按照供求状况划分为买方市场、卖方市场等。 （三）房地产市场的参与者 由市场中的买卖双方以及为其提供支持和服务的人员或机构组成。涉及到房地产的开发建设过程、交易过程和使用过程。 1、土地所有者或当前的使用者 在我国，政府垄断了国有土地使用权出让的一级市场——政府通过城市规划管理来影响建筑物的平面和空间不止，限定土地的用途和房地产开发的产品类型、开发地点； 当前的土地使用者也对有关土地的交易有至关重要的影响——在土地的出让转让和在开发过程中，也要最大限度地满足其既得利益。 2、开发商 从经营规模来分：项目公司、大型的跨国公司； 从经营目的来分：开发的物业出售、出租； 从经营方针来分：开发项目类型专一、开发风险分散于不同的开发类型和地点、开发类型专一但地点分散； 从经营风格来分：从规划设计到租售阶段，均聘请专业机构提供服务、从规划设计到租售阶段，均由自己负责。 3、政府机构 参与房地产市场的运行过程中，既是制定规划的权利， 又有监督管理的职能，在有些方面还会提供有关服务。 土地管理部门----获取土地使用证； 城市规划部门----获取规划许可证； 市政管理部门----获取市政设施和配套设施许可证 房屋管理部门----获取销售许可证、房地产产权证 4、金融机构 短期资金：用于支付开发费用的 长期资金：项目建成后用于支持置业投资者购买房地产的抵押贷款 5、建筑承包商 仅仅作为营建商时，其利润仅与建筑成本及施工周期 有关，承担的风险较少，获取的利润也较低； 如将业务扩展并承担附加的一些开发风险，如购买土 使用权、参与项目的资金筹措和市场营销，风险加大， 但利润增加。 选择承包商的过程需要招标。 6、专业顾问 在不同阶段聘请专业顾问公司提供咨询服务。 （1）建筑师：规划方案设计、建筑设计、建筑施工合同管理 （2）工程师：结构工程师、建筑设备工程师、电气工程师、造价工程师 （3）会计师：经济核算、财务安排、税收 （4）估价师：租金水平、售价水平、租售策略、 （5）律师：法律支持和服务 7、消费者或卖家 自用型买家——支付能力； 投资型买家——拥有物业后所能获取的预期收益的大小，决定了其愿意支付的价格水平。 二、房地产市场的特点和功能 (一)房地产市场的特点 1、美国著名不动产经济学家雷利·巴洛维教授认为，不动产市场有如下几个特性 （1）只是针对待售财产总供给量的一部分而言； （2）产品位置的固定性； （3）产品的非标准化和异质性； （4）影响不动产交易的特别法律条例； （5）对当地供求状况的依赖性； （6）绝大多数交易是高额交易； （7）习惯上采用信贷方式来补充多数买者有限的自有财产