商品房预售方法学案.pptVIP

四、商品房预售纠纷 房屋面积缩水 改变规划不告知消费者 定金陷阱 产权证长时间无法按期取得 售房欺诈，开发商卷款潜逃 在实际销售中有种种纠纷，在此例举其中五个典型例子： 接下来，我们例举几个典型案例： PART FIVE 五、案例分析 （一）房屋面积缩水 案例1：2003年12月，金先生与北京华隆昌签订了商品房预售认购合同，合同约定金先生购买华隆昌开发的位于北京市房山区良乡镇辰光嘉园住房一套，建筑面积231.06平方米，单价每平方米5800元，总价款1340148元。交付房屋期限为2005年12月30日。合同签订后，金先生按约定付清了房款，但华隆昌却未按约定日期交付房屋。金先生了解到，自己购买的住房是因面积减少35.64平方米而无法交付的。 五、案例分析 （接上页）为此，金先生将华隆昌告上法庭，要求华隆昌交付房屋并支付经济损失赔偿金和违约金。经北京市天地鸿图测绘所测量，金先生购买的房屋实际建筑面积为195.42平方米，比约定面积缩小了35.64平方米，缩水面积达15%。 五、案例分析 法院认为：金先生与华隆昌之间签订的商品房预售合同，是有效合同。华隆昌至今未履行合同约定的交付义务，且应交付的房屋实测面积比约定面积缩小了35.64平方。 根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，华隆昌应返还金先生面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款，双倍返还金先生面积误差比超过3%部分的房价款。据此，法院终审判决华隆昌向金先生交付住房，并返还金先生房价款37万余元，支付违约金4.8万余元。 五、案例分析 五、案例分析 案例：李先生正在找房，看到某房屋销售广告“交楼条件一梯两户、南北通风”，李先生非常喜欢该楼盘，于是签署了该楼盘的《商品房买卖合同》。几个月过去了，当李先生满心欢喜的准备入住时，却发现楼盘的设计和当初广告上所写的完全不同，所谓的“一梯两户、南北通风”变成了“一梯三户”，就更谈不上南北通风了，这让李先生顿时有种上当受骗的感觉，立即要求与发展商解除合同。 （二）销售广告与实际不符 有一家房地产开发公司，在广告宣传中言明自己开发的某小区“拥有３万平方米的中心花园，整体绿化率高达６０％，使小区成为一个天然鲜氧环抱区”。并且还表示“保证广告宣传内容与实际一致，否则，退还房款，支付利息或按已付房款１０％赔偿”。孙先生在居住的观念中很有绿地情结，看到丙开发公司的广告宣传后，认为该小区的绿化完全符合他的要求，所以和丙公司签订了商品房买卖合同。当他准备办理入住时发现，小区绿化率根本达不到６０％，于是和开发公司协商。在认为丙公司缺乏诚意的情况下，孙先生向人民法院提起了诉讼请求。 （三）改变规划不告知消费者 五、案例分析 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条：?商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。 五、案例分析 提问： 大家在实际工作中或者购房中签署的买卖协议是定金合同还是订金合同，二者有什么区别呢？ 五、案例分析 （四）纠缠不清的“订金”与“定金” 案例1：XX开放商未取得预售许可证前，搞内部认购，以“公司员工放号认购”为由，就向外收取订金，房开公司负责人称，公司是为员工福利内部放号，不排除员工将放号卡转给其他人，所以购房者来交订金都属于“自愿”。 大家说说这种说法对吗？ 案例分析：商品房预售许可证是由市、县房地产行政主管部门核发的，同意开发商进行商品房预售的惟一合法凭证。按照《商品房买卖合同司法解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 贵阳市某住宅项目已经取得了预售许可证，收取了订金，购房者提出异议要求退还订金，却遭拒绝。一位大学老师到公司财务交纳1万元订金后，又被要求交纳入户防盗门的钱，这笔额外费用致使该老师要求退订金，遭到拒绝。可就在主管部门处理纠纷期间，房开公司又将该套房售给他人，同时，保证可退押金的承诺一直没有兑现。 四、案例分析 （四）纠缠不清的“订金”与“定金” 订金与定金的区别 订金可视为一种预付款，一般要退还，除非签定的合同另有规定，开发商收取订金的，签约后订金应即时返还或抵充房价。消费者在支付订金后，不购买预订房屋的，订金按预订协议的约定处理。 定金是一种合同的保证金，如果是给付方违约，将不能收回定金，如果是接受定金方违约，则