房地产金融课件第五章.ppt

三、住房公积金贷款方式 （一）贷款期限 贷款期限由公积金管理中心或受托银行根据借款人的申请及偿还能力确定。每笔公积金贷款最长期限不超过30年，并不得长于借款人法定的离休或者退休以后的5年，共同借款的贷款期限最长不超过30年，并不得超过其中最年轻者法定离休或退休以后的5年。借款人的申请期限短于规定的最长期限的，贷款期限已申请期限为准。 三、住房公积金贷款方式 （二）贷款金额 每笔公积金贷款的具体金额，按照借款人申请金额和规定的限额标准计算。 申请金额不超过所有贷款限额的，以申请金额作为贷款金额；申请金额超过任意一项限额的，以其中最低的贷款限额作为贷款金额。 三、住房公积金贷款方式 （三）贷款利率 住房公积金贷款利率，按照国务院批准的利率标准执行。 （四）换款方式 1年期的公积金贷款，应当于到期日一次还本付息；1年期以上的公积金贷款，应当按月偿还贷款本息，可以按月等本息还款，也可以按月等额本金还款。 四、个人住房担保组合贷款 个人住房担保组合贷款基本运作方式愚蠢公积金贷款相似，它们的区别主要反映在以下几个方面： 第一，申请个人住房担保组合贷款的，必须同时符合住房公积金管理部门有关公积金贷款的规定和商业银行有关自营性住房贷款的规定。 四、个人住房担保组合贷款 第二，组合人贷款由同一银行发放的，接待双方可以分别签订住房公积金贷款合同和住房商业性贷款合同。也可以合并签订一份住房担保贷款合同。 第三，办理组合贷款的商业银行应在每月收到贷款本息后，按约定的时间，将其中应当归还给住房公积金贷款本息用转账的方式划转到经办住房公积金的贷款银行。 四、个人住房担保组合贷款 贷款银行对抵押物或质押物进行处置的，应当能够采用转让、拍卖或者法律才、法规、规章有序的其他方式。处置抵押物所得的价款应单干下列双虚分配：①支付与处置抵押物或质押物有关的费用；②扣除与抵押物或质押物有关的税费；③如抵押物或质押物为共有的，按共有产权得分偿还其他共有权人；④有第一抵押权人的，偿还第一抵押权人的贷款本息余额及违约金、损害赔偿金。 个人住房担保贷款为组合贷款的，抵押人在办理抵押物财产保险时应明确住房公积金贷款委托认为第一受益人。 五、住房公积金贷款的担保 住房公积金贷款的担保方式与商业银行其他贷款的担保方式没有本质的区别，目的是要达到商业银行人可得贷款担保。具体方式可分为四种：①抵押加担保。即借款人将所购住房抵押给银行，同时还要有具有法人资格、符合担保条件的第三方给与担保。②抵押加购房综合保险，如果不选择第三方担保，可以在办理房屋抵押时，买一份综合保险，它将为借款人提供保证、保险。 五、住房公积金贷款的担保 ③质押。也就是把相当于贷款额的“硬通货”押给银行，如债券、存款单等。④由房地产公司担保。浅色弹种方式与商业银行的一半个人住房贷款业务的担保方式基本相同。第四种方式也是国际上通行的方式，担保公司是政府成立的公司，其担保性质实质上是住房担保。 五、住房公积金贷款的担保 担保公司担保业务的流程是： 第一，担保申请和受理。 第二，办理房地产公司的有关手续。 第三，办理抵押登记。 第四，通知银行放款。 第五，领取个人资料。 第五章 住房公积金 第一节 住房公积金制度概述 第二节 住房公积金贷款 第一节 住房公积金制度概述 一、住房公积金的概念 我国住房公积金是指在职职工及职工所在的单位按照规定的工资比例缴存的长期住房储备金，它是具有保障性和互助性的职工个人住房基金，归职工个人所有。住房公积金家具有专用性、强制性、政策性等特点。 一、住房公积金的概念 公积金制度最早是1955年新加坡建立的综合性社会保障制度。我国住房公积金制度是配合城镇住房制度改革进行的制度性安排。1991年，上海市在全国率先推行住房公积金制度；1994年国务院关于深化城镇住房制度改革的决议，明确提出在全国建立住房公积金制度；1998年国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知中，要求全面推行和不断完善住房公积金制度；1999年国务院颁布了住房公积金管理条例，对住房公积金作了进一步规定。 一、住房公积金的概念 我国住房公积金制度是围绕住房建立的单一性制度安排，是为住房制度改革而建立的。建立住房公积金制度具有重要意义。①从国家角度看，住房公积金制度为住房建设和消费筹集了稳定的资金，有利于建立市场经济体制。②缴存公积金的单位可以享有税收优惠，也为解决职工住房问题提供了新的途径。③缴存住房公积金的个人能获得一笔稳定的低息长期贷款，同时个人每月缴存公积金不用交个人所得税，退休时公积金将连本带息推给个人，相当于“零存整取”的储蓄。 一、住房公积金的概念 我国的住房公积金制度与其它国家和地区的公积金制度在作用和管理上均存在一定的差别。新加坡中央公积金制度是覆盖全社会的，是一