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第三篇 项目定位 3-1、市场定位 3-1-1、项目定位之基准 项目地块之地产因子决定的地块适宜建造的建筑功能； 市场调研反映的具有有效需求的市场空间； 政府在城市总体规划上的限制。 所谓地产因子，指的是一个建筑地块所具备的适宜建造某种功能建筑的条件和质素。一个地块之地产因子决定了该地块适宜建造的建筑功能和档次，是其未来建筑价值之核心因素之一。 房地产发展历程表明，不同档次的住宅项目所应具备的基本地产因子有所不同。具体如下表： 影 响 因子 单 身 公 寓 普 通 住 宅 中高档 住宅 豪宅别墅 中高档住宅 附加说明 A、对公共交通的依赖性 很 强 强 一般 弱 不宜闹市区人员混杂区 B、对噪音及环境干扰的适应性 强 较 强 弱 很弱 不宜临货运交通快速干道、高压线等。 C、对大气环境的要求 低 不 高 高 很高 不宜近污染性工厂、闹市 D、对小区（菜市场）配套要求 高 很 高 较弱 弱 不宜商场上加住宅 E、对周边自然及人文之要求 低 一般 高 很高 F、小区物业管理的要求 低 不高 高 很高 G、建筑、质量装修要求 低 一般 高 很高 精品设计 H、容积率、覆盖率要求 无 一般 低 低 I、对休闲空间，绿化要求 无 一般 高 很高 J、景观要求 无 一般 高 很高 从上表来看，本项目地块具备绝大部分中高档住宅所必须的地产因子，但缺乏中