案件梳理.docVIP

案由：不当得利纠纷案 案情： 2010年3月15日，原先张华诉被告张文不当得利。原告张华诉称，原被告于2001年4月8日达成口头协议，约定被告以5000元钱的价格租下原告的房屋用以养鸭子，当时没有约定租期。后被告在未告知原告的情况下擅自将自己房屋进行了危房申请，进行房屋拆除，被告得到房屋补偿款近23万元。原告认为原被告之间是房屋租赁关系，原告拥有房屋所有权被告无权申请房屋为危房，且其所得钱款属于不当得利，故原告请求法院判决被告返还财产及不当得利20万元，并申请承担本案的诉讼费用。然而，被告辩称，被告张文与原告张华属于房屋买卖关系而不是租赁关系，危房是经村委会同意并进行了相关鉴定才认定的，被告张文作为房屋所有权人，有权获得23万的拆迁补偿安置款，不是不当得利。 证据材料: （1）原告方： 1、争议房屋的相关权属证明材料，证明内容是原告张华拥有房屋所有权及宅基地使用权的真实性以及合法性； 2、张文所写的危房申请书一份，证明内容是被告张文对不属于自己的房屋，在没有授权的情况下进行了处置，侵害了原告的权利。 3、危房证明一份，证明内容是黄山村村民委员会对被告的危房申请进行了相关证明。 4、证人刘刚（原告外甥）证词一份，证明内容是被告曾通过刘刚转交给原告的5000元钱系租赁房屋的费用 （2）被告方 1、武汉南湖区黄山村二十几位村民出具的联名证明，拟证明原告与被告系房屋买卖关系； 2、被告张文于2009年7月8日出具的危房拆除申请书复印件、黄山村村委会于09年7月8日出具的证明复印件、危房鉴定书复印件各一份，拟证明被告为房屋所有权人。 3、证人张洪与刘香、张加等，拟证明原被告间是房屋买卖关系。 关于该案件，我们应该确定以下几个问题： 一、关于合同的性质。 买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同，而租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。因为双方合同的形式为口头、非书面的协议，无法通过合同文本得知当事人间转移的是合同所有权还是合同的使用权，所以我们只能结合双方当事人的主观意图和外在的行为方式等方面进行综合、全面的判断。双方皆具有买卖的意思，并通过一定的行为方式得到表现和强化，应认定为买卖合同。首先，从原告方张华的角度分析，根据《中华人民共和国合同法》第213条的规定，租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款，本案的原告方在口头协议中并没有约定租赁期限，也没有约定租金支付方式及期限，并且一直到房子被拆，原告一直没有提租金的事情，期间没有向被告行使过支付租金请求权，5000元价款的一次性支付更像买卖合同里的对价，而租金一般是按年、月、日分期分批支付。原告张华虽有证人刘刚的证言，但因刘刚乃原告的外甥，与原告方存在利害关系，且其证言与刘香的证言矛盾，所以不应采信。其次，从被告方角度分析，根据被告张文的陈述，因和原告是邻里关系，所以能够商定并确信房产证等会在第二年清明时交付给自己，这说明被告自始有买卖并转移所有权的意思，后来他对房屋进行危房申请也是基于所有权人的意思进行的处分行为。此外，被告的主张有一系列有效证据来佐证。（1）证人张加证实，根据当地房屋交易情况，5000元价款看做房屋买卖价更合适。（2）证人张洪作为原被告的牵线人，证实01年清明节张华回村祭祖时找到他是想卖掉房子并向其询问有没有买主，原告卖方非出租房的主观意思一目了然。（3）武汉南湖区黄山村二十几位村民出具的联名证明等，都有力的证明原被告系房屋买卖关系，口头协议的性质为买卖合同。 关于合同的效力 合同的效力，又称合同的法律效力，是指法律赋予依法成立的合同具有约束当事人的强制力。依法成立的合同在法律上产生既定力和约束力，无效合同不产生法律效力。《中华人民共和国合同法》 以下简称《合同法》 第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”《民法通则》第五十五条规定：“民事法律行为应当具备下列条件： 一 行为人具有相应的民事行为能力; 二 意思表示真实; 三 不违反法律或者社会公共利益。”这是《民法通则》规定的有效合同标准。判断一个合同是否具有法律效力，应主要依据上述《民法通则》所规定的条件，当事人签订合同时同时具备上述条件，便确认合同有效。房屋买卖合同，属诺成性合同，是指当事人双方约定，一方交付房屋并移转房屋所有权于他方，他方受领房屋并支付价金的合同。其中负转移房屋所有权义务的一方当事人称为房屋出卖人，负给付价金义务的他方当事人称为房屋买受人。本案中，张华与张文的房屋买卖合同已生效，原告向被告交付了房屋钥匙，被告向原告履行了支付房款5000元的义务，双方这一债权债务关系成立。 此外，根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权