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[table_stkcode]陆家嘴(600663)[table_main]公司动态模板证券研究报告·上市公司动态房地产沛雨甘霖 风口弄潮 [table_invest]600663维持增持陈慎chenshen@021业证书编号：S1440514080003发布日期：2016年7月29日当前股价：22.71 元目标价格6个月：33元主要数据[table_maindata]股票价格绝对/相对市场表现（%）1个月3个月12个月-.44/-3.857.08/5.70-16.75/2.8812月最高/最低价（元）60.0/21.88总股本（万股）336183.12流通A股（万股）244455.12总市值（亿元）763.47流通市值（亿元）555.16近3月日均成交量（万）757.64主要股东上海陆家嘴（集团）有限公司56.42%股价表现[table_stocktrend]相关研究报告[table_report]16.04.28转型持续推进16.04.13春华已至落子金融16.03.22春华将至物业销售超预期，业绩大幅增长上半年业绩大幅增长，得益于结算收入的显著提升，收入大幅增长主要在于商用物业项目销售超预期。公司此前已就东方汇项目部分商用物业转让与百联集团达成协议，转让总额19.79亿，报告期大部分实现结算，占结转收入的84.4%。东方汇项目的结转也抬升了整体毛利水平，预计全年毛利率中枢会有所下移。销售方面，中期已经完成全年销售目标。但整体而言，公司下半年可售货值略显不足，下半年销售弹性预计有所减弱。租赁业务稳健增长，现金流优势凸显租赁业务继续保持20%以上的同比增速，因去年入市的物业东方汇运营逐步成熟，免租期影响渐退，预计下半年维持较高增速是大概率事件。公司不仅对持有物业运营驾轻就熟，同时也能充分利用其较强的变现能力平衡现金流需求。公司目前在营物业面积158万方，在建物业面积逾260万方，且主要集中在上海核心区域，我们认为适度保持租售比例有利于公司双轮驱动战略布局。“地产+金融”双轮驱动落定，集团资产证券化进行时公司收购陆金发的重组计划稳步推进，预计最快将在8月底完成资产审计并进入二董议程。在上海国企改革大风口，陆家嘴集团也将顺应国有资产证券化的方向，向整体上市迈进。目前集团资产证券化率仅为40%，体外资产除了金融板块陆金发，还包括旅游以及地产。我们认为随着国有资产证券化的进一步推进，地产以及地产周边有益资源有望进一步为上市公司打开想象空间。投资高峰财有余力，为新格局铺路公司16年延续增长势头，财务方面也愈发游刃有余，净负债率与短期债务压力均大幅下降。同时，公司乘势抓住融资窗口，发行20亿超短融债，利率2.75%，融资成本优势彰显。此外，公司还在准备发行50亿公司债，国企背景的融资优势以及优质持有物业所带来的稳定性溢价，公司债利率预计也将具显著优势。盈利预测与投资评级预计公司16-17年EPS分别为0.66、0.79元，维持“增持”评级。[table_predict]预测和比率2015A2016F2017F2018F营业收入（百万） 5,631 7,278 8,579 10,253 净利润（百万） 1,900 2,222 2,654 3,103 净利润增长率18.6%16.9%19.4%16.9%EPS（元）1.02 0.66 0.79 0.92 P/E40.1 34.4 28.7 24.7 第一，物业销售超预期，业绩大幅增长上半年业绩大幅增长，得益于结算收入的显著提升，收入大幅增长主要在于商用物业项目销售超预期。公司此前已就东方汇（世纪大都会）项目部分商用物业转让与百联集团达成协议，转让总额19.79亿，报告期大部分实现结算（17.4亿），占销售结转收入的84.4%，住宅进入结算仅3.27亿，鉴于去年以来销售高速增长，预计将在下半年发力。东方汇项目的结转也抬升了整体毛利水平，随着下半年结转重心转移至天津、上海红醍半岛等项目，预计全年毛利率中枢会有所下移。销售方面，中期已经完成全年销售目标：上半年实现土地和房产销售收入28.09亿，同比增长60.5%，其中房产销售收入约为26.44亿元，同比增长70.6%，完成年度计划114.9%。但整体而言，公司下半年可售货值预计有所下降，在售上海红醍半岛以及天津河庭花苑去化率分别达95%以及91%，下半年销售弹性预计有所减弱。图：营业收入结构图：结算结构资料来源：公司公告，中信建投证券研究发展部资料来源：公司公告，中信建投证券研究发展部图：综合毛利率图：住宅销售额和同比增速资料来源：公司公告，中信建投证券研究发展部资料来源：公司公告，中信建投证券研究发展部表：16年计划及完成情况　房产销售额写字楼销售额租赁收入利润16年目标23.023.1925.9稳步增长中期完成