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中海国际房地产项目投资的可行性分析 摘要 随着市场经济的发展，房地产日益成为我国国民经济的重要组成部分。当前房地产市场竞争越来越激烈，房地产行业为中国经济的发展做出了巨大的贡献，但是与此同时，我国的房地产起步晚，一些投资者光靠利益投机谋利，房地产投资过热，出现投资集中的现象，导致众多企业进军房地产，其他产业的资金供给减少，导致“空心化”，不利于经济协调持久的发展，也为可能会给投资者带来巨大的经营风险。此外，房地产发展过快，导致出现房地产投资、房屋空置以及地产价格三大泡沫，这三种形式的泡沫产生的巨大问题已经开始慢慢显现。中国古代思想家韩愈曾经说过,“凡事预则立,不预则废”。这里所说的“预”,强调的就是要有“预见性”、“计划性”。可行性研究对项目的可行性进行分析论证,就是强调对工程建设活动要有“预见性”和“计划性”。这里充分的体现了房地产项目可行性研究的重要性，它是房地产开发决策过程中的重要步骤，也是房地产开发项目决策的重要依据。它通过市场和效益两方面进行全面系统的调查研究、分析计算和方案的比较选择，并对投资后的经济效果进行预测，以确保房地产开发项目能取得最佳的经济效益，减少不应有的经济损失。 本文根据房地产和房地产开发的特点，探讨全面、科学、规范的房地产开发项目可行性研究模式，将可行性分析应用到沈阳中海国际项目建设的可行性研究报告中，按照可行性分析的步骤，分别从投资定位、投资的环境因素、投资的经济可行性等三方面入手，具体分析项目是否具备可行性，提出完善房地产项目投资可行性的建议。建立了一套较完整的房地产投资项目的可行性研究评价体系，即运用SWOT定性分析、财务分析及经济评价和评价指标体系定量分析相结合的方法，旨在对今后其它房地产项目提供可靠的投资意见。 研究背景 自改革开放政策以来，中国的社会主义市场经济体质得到了逐步完善。30年间，人民群众的物质生活水平得到了不断的提升，累计的物质财富也逐渐壮大。中国经济总量发展十分迅速，达到了非常高的高度。房地产开发企业也纷纷成立，为了获得利润及抢占市场，很多开发房地产项目往往仓促上马，导致房地产投资规模过大、商品房积压、土地抛荒等诸多问题。在如此激烈的市场竞争中，如何脱颖而出取得胜利成为关键，而解决这些问题，首先要对所要开发的项目进行前期的可行性研究，进而作出合理决策。事实上,对于工程建设投资的“预”和“立”的思想,我国古已有之,而且还造就了诸如都江堰工程、万里长城等彪炳千古的伟大工程。 从1999年之后，中国的房地产市场的增长不但十分高速，并且十分稳定。这期间，中国国民经济的平均增长率大约在10%左右，而房地产市场投资额度的平均增长速度都己经超过15%，，发展速度远远高于整体的国民经济。其中2003年尤为突出，房地产投资总额就突破了1万亿元人民币大关，达到了惊人的29.7%增长速度。房地产在对整个国内生产总值上的贡献也是其他行业无法比拟的，房地产开发以及房地产带动的相关产业链对整个GDP的贡献超过10%以上，房地产业是很多地区经济发展的支柱产业，是地方财政收入的主要来源，有着举足轻重的作用。 目前指导我国可行性研究的指导文件是国家计委和建设部于1993年颁发的《建设项目经济评价方法与参数》和建设部于2000年颁发的《房地产开发项目经济评价方法》。 研究的目的及意义 房地产投资是一个高风险与高收益并存的产业，它一方面为投资者带来了一个不可逾越的障碍，也为投资者提供获得高收益的机会。投资者要想取得投资的成功，必须熟知市场信息，具备经济头脑和战略眼光。房地产项目可行性研究，要求投资者必须运用个人和集体的能力及智慧，从各个方面分析影响投资项目的因素，进而保证获得较高的投资收益率。要谋求房地产项目投资的成功，投资者必须熟悉掌握相关市场状况，并且要灵活的经济头脑和敏锐的战略眼光，相关操作经验和技巧也是必不可少的。对房地产项目投资的可行性分析进行分析时，要求投资者充分运用集体的智慧与能力，对影响房地产投资项目的各项因素进行全面的分析，以求保证较高的项目投资收益率。 本文将在一定的创新基础上对现有房地产项目投资的可行性研究理论进行系统的归纳总结，运用管理学、经济学、项目管理等相关理论构建了房地产投资可行性分析的理论框架，针对中海国际房地产项目的具体开发背景，结合目前国家及地方的宏观房地产调控政策，将房地产投资可行性的定性分析(swOT分析)与定量分析(评价指标体系分析)结合在一起，进而对该房地产项目投资的市场可行性与经济可行性进行分析，为中海国际房地产项目的规划设计提供决策依据。最后通过对滨海小区房地产项目的可行性研究分析论证中发现的问题，提出了一些合理的建议及意见，希望能为房地产企业在进行可行性研究时提供参