禹城温泉项目介绍.docVIP

项 目 简 介 (禹城天沐温泉庄园) 项目土地概况 禹城天沐温泉庄园是一个温泉休闲度假、老年疗养和生态居住三位一体的综合性房产项目。占地515亩。第一期185亩住宅、商业用地已于2011年的9月通过挂牌取得。其中住宅用地130亩，容积率为1.6，使用年限70年。商业用地55亩多，容积率为地面1.6、地下0.6，使用年限40年。土地出让总价5900万元。挂牌佣金、契税等税费及前期费用1600万左右，合计土地成本7500万左右。该土地款及各种费用全部付清。并已领取全部土地使用证。建设用地许可证也已领取。地面无拆迁等遗留问题。 二期330亩土地已与当地政府签定租赁合同。租期40年。并于2013年土地计划修编时将该地由基本农田变为一般农田，如项目开发需要时可随时办理征用手续。根据土地租赁合同规定，二期330亩土地若被征用，其中40年的土地出让金和地上拆迁赔偿归我方所有。 项目地理位置 项目位于山东德州禹城市西面，距济南市40公里，距禹城市区客运中心4公里左右，东临山东101省道。交通十分便利。该地块在规划建设中的禹城城西住宅、生态旅游休闲区域内，距规划中的新市政府约1公里，与已开发动工的禹城市大禹旅游新城相连。地热资源丰富，非常适宜温泉度假或老年疗养。 项目区域经济该 禹城地处山东省西北部。是山东省德州市的一个县级市。它西靠聊城高唐，南临济南，是济南的卫星城。其面积为990平方公里。辖8镇2乡三个街道办事处和一个省级高新技术产业开发区。全市人口50万，市区人口10万左右。近五年GDP增幅在12%左右。2013年人均GDP为44900元人民币。 禹城属于环渤海经济圈、济南城市群经济圈、是山东省会的卫星城。市内有四条铁路并设有车站；二条高速公路、308国道和101、316省道贯穿境内，是鲁西北的交通枢纽。距济南高铁、济南遥墙机场近半小时路程。 禹城产业发展主动融入济南，强化与济南的配套对接，延伸产业链条，全力打造省会济南的“工业协作配套、农副产品供应、旅游度假休闲、商贸物流基地。”一、二、三产业整体持续稳定发展，产业结构不断优化。 开发商及项目现状 项目由禹城天德置业有限公司投资开发建设，该公司注册资本1000万人民币，由三个股东组成：禹城天德生态园管理有限公司投入550万，占55%股份；两个自然人各投资225万元，分别占22.5%股份。 该项目一期土地为净地，地面无拆迁，且三面环水，在项目一期土地的西南面公司又租赁330亩农地（含40年产权），租期40年，日后可作项目景观或扩大项目开发之用。项目一期土地现已办妥土地使用证和建设用地许可证，规划方案和一期施工图也被规划部门基本认可，若不改变规划方案，其规划许可证和施工许可证可在2-3个月内办妥。 项目定位 据我们对禹城市、济南等周边市场的考察，结合本项目的特点，该项目开发宜利用天沐温泉的品牌、突出温泉和生态二个主题、打造温泉休闲度假、温泉老年疗养、温泉生态居住三大功能于一体的温泉庄园。即使用120亩左右的土地将以温泉休闲为核心，以“江南水乡”为特色，以面向家庭自驾出游为主的客源，打造集“沐浴、戏水、游憩、美食、购物、娱乐等多功能于一体的鲁西地区都市桃源温泉小镇。该部分设施以自营为主，部分外售。 使用80亩左右的土地建设老年疗养公寓和项目配套及商业用房。老年疗养房产以小户型为主面对禹城、济南及周边地区销售。 剩余300多亩土地建温泉生态住宅和教育等配套设施。生态住宅以五层带电梯的花园洋房为主要建筑形态。适量配建排屋和独栋小别墅。花园洋房的主力户型为90-140平方米。销售对象主要是禹城市区改善型需求和城镇化过程中的进城农民、以及部分周边地区的客户。 六、项目优势 1、土地成本较低，房价升值潜力较大。 按规划条件该地块楼面土地成本每平米仅300元左右。远低于其它地产项目的楼面地价。 本地块处在规划中的新市政府附近、禹城城西住宅生态休闲和大禹旅游新城区内，随着时间的推移和开发建设的实施，本楼盘的区位日益成熟，房价升幅潜力较大。 环境优雅，是当地白领向往的居住地。 该地块三面环水，周边绿化较好，公司又在西南面租用300多亩农地，可打造成楼盘的一流水景，生态农业休闲园区，使项目的环境更加优雅，成为禹城市独一无二的高档住宅区。 具有丰富的地热资源 该地块地处山东鲁西地下温泉带，地热温度在66-68℃，非常适合开发温泉度假产品。满足人们崇尚自然生活方式，也为小区住户提供廉价的取暖资源。 本公司与当地政府关系良好，具有较丰富的行政资源。 七、项目收益预测 （一）一期收益预测 1、房产销售总收入：6.72亿元 （1）住宅13万平方米，平均售价3300元/平方米，计4.29亿元。 （2）温泉公寓5万平方米，平均售价3500元/平方米，计1.75亿元。 （3）商铺1.2万平方米，平均售价4000元/平方