2014惠州百利宏集团旧改项目整体定位及发展战略.ppt

项目位于惠州市江北CBD核心区，临城市主干道，周边主要为商务办公及政府职能单位 地块南临城市主干道-云山西路，北临市政公园-鹅潭公园，东临文华一路，西侧为丽日百合项目； 紧邻市政府，南侧主要为写字楼，北侧有财政局、统计局、国土局等政府职能单位； 由于东侧和南侧写字楼遮挡，地块临街面比较短：云山西路40米，文华一路55米。 江北为惠州重点打造的行政、经济、商务办公和文化中心，区域发展升值潜力大，认可度高 地块内部主要为旧居民楼，少量商业及行政办公用地 项目地块现状与周边区域发展不协调，改造动力大且时机成熟 江北中心区的建成极大提升惠州市的城市面貌，完善惠州服务职能，区内旧区面临环境提升和改造； 项目地块内部大部分为旧居民区，整体破旧，地块建设面貌与周边区域差距越来越大，改造迫切； 地块周边道路等基础设施已经形成，拥有较多配套设施，改造时机成熟。 政府主推的旧城改造项目，规划用地面积4万平方米，要求开发物业包含酒店和写字楼 广东省政府出台“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见，推动“三旧”改造的全面展开； 惠州市政府积极探索“三旧”改造的规划建设管理新措施； 惠州市江北中心区的建成极大提升惠州市的城市面貌，完善惠州服务职能，在此条件下，中心区内旧区面临环境提升和改造局面。 三线活力城市政务新区核心地带旧改项目 作为百利宏商住地产开发的开山之作，本项目承担企业战略转型，树立品牌影响力的责任 在风险可控的前提下实现利润最大化 基于对客户目标的分析，我们认为项目应该解决以下问题 04年以来，惠州房地产市场整体快速稳定发展，量价均保持稳定增长，长期供不应求 2010年，房地产市场调控政策频出，但相比较深圳等一线城市，惠州市场受影响较小 惠州作为三线城市，整体房价走势比较平稳，波动较小，受房地产市场正常调控相比较一线城市小，保持着健康理性的发展势头； 2010年4月，房地产调控政策推出以后，深圳等一线城市成交量出现大幅下滑，价格也有所下降，但是惠州量价受影响都较小； 2010年，惠州全市房地产开发投资同比增长52.77%，商品房新开工面积同比增长156.04%。 当前政策调控重点打压一二线城市房地产市场过热，惠州作为三线城市，受影响较小 新“国八条”出台与房产 税开征： 限购范围扩大，更严格（拥有2套后不能再购房）； 二套房首付款不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍； 上海重庆开征房产税； “直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施”。 “珠三角一体化”以及“深惠同城”的推进，相对价格洼地的惠州房地产市场前景看好 轨道交通的规划建设加快了“珠三角一体化”的进程，交通网络同时也推进了”深惠同城“的实现； 限购令在打击深圳等一线楼市的同时也给惠州楼市带来了难得的发展机遇; 未来一段时间，大批深圳、广州等一线城市的资金充裕的购房客将被挤压至珠三角二、三线城市; 紧邻深圳又一直是珠三角地区“房价洼地”的惠州必将成为投资置业者的首选。 惠城房地产发展重心从老城区向“南北”轴转移，江北成为新的核心板块 江北新区一直是惠州政府首要打造的重点区域，其“一轴十区”的功能布局，规划公园最多，公共配套设施完备，道路宽阔，绿化优美，江北区的居住优势得以凸显； 房地产开发呈现出风起云涌之势，众多高水平发展商在江北片区联合发力，涌现出了合生帝景湾、丽日百合家园、卢浮公馆、金裕碧水湾、金世界花园、金宝江畔花园等一批能够代表惠州房地产最高水平的居住项目。 江北是惠州的城市发展增长极点和价值最高板块，引领惠州的豪宅化进程，市场高度认可 江北以惠州行政核心为牵引极发展，市政配套的建设完成之后，其功能及作用在10年将逐步体现，江北的城市核心地位极为巩固； 江北的房产价格体系稳定，在09年市场转暖的过程中，其价格回升速度冠惠城各区之首； 江北堪比深圳福田、广州天河。城市化水平和房地产开发都处于惠州前列。无论是房地产开发档次和步伐，都属惠州领跑者。 江北片区作为惠州行政中心区域，以开发高档楼盘为主的区域特征已经形成 惠城区目前在售的住宅项目中，均价8000元/平方米以上的一共有7个，其中有5个分部在江北核心区； 惠城区目前在售的写字楼项目中，均价8000元/平方米以上的一共有4个，其中有3个分部在江北核心区； 以市民乐园、体育公园为中心的江北片区，已形成了惠州市高尚物业住宅片区和高端办公物业区，江北楼市未来升值潜力巨大。 伴随着江北CBD建设的推进、配套逐步完善，江北的房地产市场发展前景极为明朗 江北的配套已逐步完善，在建的轻轨、筹建的地铁都以江北为终点，大型商业配套如华贸的华联、佳兆业的万佳都即将进驻； 2006年11月后，深圳福田CBD的二手房价格呈现爆发式上涨，豪宅单位从每平方米18000 元左右启