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毕马威给房地产集团公司做的土地增值税知识 招商地产税务培训 毕马威华振会计师事务所 二零零九年六月十五日 招商地产税务培训 毕马威华振会计师事务所 二零零九年六月十五日  1 主要内容 土地增值税 土地增值税概述 土地增值税清算和稽查中发现的问题 新企业所得税法的相关规定 房地产行业的其他普遍问题 1 主要内容 土地增值税 土地增值税概述 土地增值税清算和稽查中发现的问题 新企业所得税法的相关规定 房地产行业的其他普遍问题  2 土地增值稅概述 征收范围 转让国有土地使用权 地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让 征收方式 预征 清算 2 土地增值稅概述 征收范围 转让国有土地使用权 地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让 征收方式 预征 清算  3 土地增值税预征 各地目前执行的土地增值税预征率 1%上海 普通住宅0.5%~1%；江苏 普通住宅：0.5‰；别墅：3%；写字楼： 2% ，其他类型：1%南京 普通住宅：0.5%；其他：1%天津 重庆 深圳 广州 北京 地区 普通住宅：1%；别墅：3% ；其他：2% 土地增值税预征率 普通住宅：1%；其他：2% 1% 1% 3 土地增值税预征 各地目前执行的土地增值税预征率 1%上海 普通住宅0.5%~1%；江苏 普通住宅：0.5‰；别墅：3%；写字楼： 2% ，其他类型：1%南京 普通住宅：0.5%；其他：1%天津 重庆 深圳 广州 北京 地区 普通住宅：1%；别墅：3% ；其他：2% 土地增值税预征率 普通住宅：1%；其他：2% 1% 1%  4 土地增值税清算 土地增值税税额 =增值额x 税率–扣除项目x速算扣除系数 其中：增值额 =转让房产所取得的收入–扣除项目金额 4 土地增值税清算 土地增值税税额 =增值额x 税率–扣除项目x速算扣除系数 其中：增值额 =转让房产所取得的收入–扣除项目金额  5 土地增值税税率 3560超过200%的部分41550超过100%~ 200%的 部分3540超过50%~ 100%的部 分2030不超过50%的部分1 速算扣除系数 （％）税率（％）土地增值率级数 5 土地增值税税率 3560超过200%的部分41550超过100%~ 200%的 部分3540超过50%~ 100%的部 分2030不超过50%的部分1 速算扣除系数 （％）税率（％）土地增值率级数  6 土地增值税的清算和稽查中发现的问题 6 土地增值税的清算和稽查中发现的问题  7 各地土地增值税清算文件出台状况 深地税发[2009]24号深圳 宁地税发[2005]226号南京 国税发[2006]187号国家税务总局 苏地税发[2007]75号江苏 渝地税发[2008]52号重庆 尚未出台具体清算文件：上海 已出具体土地增值税清算文件 穗地税发[2005]106号，正在制定新规定广州 津地税地[2007]25号天津 京地税地[2008]92号北京 7 各地土地增值税清算文件出台状况 深地税发[2009]24号深圳 宁地税发[2005]226号南京 国税发[2006]187号国家税务总局 苏地税发[2007]75号江苏 渝地税发[2008]52号重庆 尚未出台具体清算文件：上海 已出具体土地增值税清算文件 穗地税发[2005]106号，正在制定新规定广州 津地税地[2007]25号天津 京地税地[2008]92号北京  8 国家（187号文及2009年91号文） 何时应进行土地增值税清算？ 房地产开发项目全部竣工、完成销售 整体转让未竣工决算房地产开发项目 直接转让土地使用权 税局何时可要求进行土地增值税清算？ 已竣工验收项目，已转让的建筑面积占整个项目可售建筑面 积85%以上，或虽未超过85%，但剩余已出租或自用 取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕 纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续 问题：纳税人是否应主动清算？ 土地增值税清算相关问题 8 国家（187号文及2009年91号文） 何时应进行土地增值税清算？ 房地产开发项目全部竣工、完成销售 整体转让未竣工决算房地产开发项目 直接转让土地使用权 税局何时可要求进行土地增值税清算？ 已竣工验收项目，已转让的建筑面积占整个项目可售建筑面 积85%以上，或虽未超过85%，但剩余已出租或自用 取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕 纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续 问题：纳税人是否应主动清算？ 土地增值税清算相关问题  9 土地增值税清算相关问题 以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算 对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算 普通标准住宅，增值额未超过扣除项目金额之和20％的，免 征土地增值税。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅