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SWOT分析要素 世联技术要点  Swot分析概述 SWOT是一种分析方法，用来确定项目本身的 优势（strength） 劣势（weakness） 机会(opportunity) 威胁（threat） 从而将项目的战略与内部资源、外部环境有机结合。 SWOT分析出现在对市场和项目本身进行充分的调研之后，要有对项目全面而客观的描述 SWOT分析的首要前提是找到项目的参照物/竞争对手 优势/劣势 优势和劣势都是项目的内部因素，来自于对项目自身的分析 它们是项目在其发展中自身存在的积极和消极因素，属主动因素 优势与劣势都是相对竞争对手而言，所以在分析之前要锁定竞争项目，对竞争项目有全面客观的了解 衡量一个项目是否具有竞争优势，只能站在潜在客户角度上考虑，而不是站在项目的角度上 机会/威胁 机会和威胁是来自于项目外部的影响因素 构造SWOT矩阵 制定策略 将调查得出的各种因素根据轻重缓急或影响程度等排序方式，构造SWOT矩阵。 在此过程中，将那些对项目发展有直接的、重要的、大量的、迫切的、久远的影响因素优先排列出来，而将那些间接的、次要的、少许的、不急的、短暂的影响因素排列在后面。 制定计划的基本思路是： 发挥优势 转换劣势 利用机会 规避威胁 昆仑兆业天津世贸大厦项目 昆仑兆业天津世贸大厦项目 昆仑兆业天津世贸大厦项目 昆仑兆业天津世贸大厦项目 昆仑兆业天津世贸大厦项目 昆仑兆业天津世贸大厦项目 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 * 2008.10..28 Swot分析矩阵 WT策略 ST策略 威胁—T WO策略 SO策略 机会—O 劣势—W 　 优势—S 　 　 外部因素 内部因素 产品方面的细分优势 产品类型、户型设计、社区规划、昭示性等 产品 　 开发商品牌，项目口碑等 品牌 交通便捷度，通达性 周边交通路网、轨道交通等 交通 区域认知度、成熟度、便利度 地理位置、周边环境资源、配套设施等 区位 项目规模、舒适度等 占地面积、建筑面积、容积率、绿化率、车位比、土地属性等 经济指标 相关结论 内容 分析维度 优势 / 劣势 对于项目优势/劣势的挖掘可从以下因素入手： 内容 分析维度 如竞品项目的现有存量、未来供应等 竞争威胁 行业形势，如一、二、三级市场发展形势 宏观市场 如对项目本身或对项目的目标客户有影响的限制性政策 政策 威胁 行业形势，如一、二、三级市场发展形势 市场 对项目有利好的政策、法规等 政策 项目所在区域的规划，如区域在城市规划中的地位、项目附近有重要交通枢纽的规划等 区域规划 城市整体经济发展速度、势头等 城市经济 机会 对于项目机会/威胁的挖掘可从以下因素入手： WT策略 ST策略 威胁—T 弱化内部劣势 规避外部威胁 利用内部优势 规避外部威胁 项目面临的威胁 利用外部机会 弥补内部劣势 　 依靠内部优势 利用外部机会 　 项目面临的机会 WO策略 SO策略 机会—O 项目在竞争中的威胁 项目在竞争中的优势　 劣势—W 优势—S　 　 外部因素 内部因素 利用 规避 发挥 转换 考虑过去，立足当前，着眼未来 案例 项目简介 项目位置：位于友谊路与湛江道交口 物业属性：中等规模综合体，含酒店、写字楼、公寓、商业 项目历史：项目原名为云顶花园，属于天津停缓建项目，几经易手，长期停工。现由天津昆仑兆业投资有限公司负责重新开发建设。 项目预计施工期：2008年底——2011年底 开发商：浙江昆仑置业集团，在江浙一带小有名气 开发商目标：保证现金流的前提下，稳扎稳打地树立品牌形象，确保安全 写字楼43F ≥180米 4万平米 五星级酒店 23F： 4.2万平米 高档公寓23F/19F： 3.8万平米 商业裙楼5F 4.2万平米 S T O W 经济指标：16.2万平米城市综合体，规模较大，功能完善； 经济指标： 180米建筑高度，区域地标性建筑、昭示性强； 交 通：交通便利，通达性； 区 位：区域承接友谊路金融商务功能、依托五大道的文化氛围、延续小白楼CBD属性，积聚多区域复合资源 品 牌：开发商昆仑兆业15周年品牌积淀 经济指标：原规划商业体量大，车位严重不足； 经济指标：土地闲置时间较长，使用年限仅剩下37年； 品 牌：烂尾楼历史，导致项目形象、口碑不佳； 产 品：写字楼产品自身规划不足； 城市经济：城市快速发展为项目带来机会，城市投资价值高； 区域规划：承接小白楼与五大道改造，区域规划利好 ； 市场竞争：项目自身综合体定位