_04_06_潭柘项目初步判断.docVIP

潭柘寺项目发展方向 初步判断  目录 一、门头沟区域总体印象 3 １、北京最西部城区，外城区的印象浓重 3 ２、农业产业影响深刻，住宅市场发展缓慢且品质不高 3 ３、自然环境条件优越，旅游资源突出 3 ４、交通便利，平民化市政配套相对完善 3 二、地块分析 4 １、地块概况 4 ２、地块解析 5 三、项目发展方向探讨 7 １、地块价值判断 7 ２、项目产品预期 7 一、门头沟区域总体印象 １、北京最西部城区，外城区的印象浓重 门头沟区处于北京城区的最西，距天安门直线距离约35公里，东部与海淀区、石景山区为邻，南部与房山区、丰台区相连，西部与河北省琢鹿县、涞水县交界，北部与昌平区、河北省怀来县接壤。生态环境质量持续改善全年空气质量二级和好于二级天数259天，占全年的70.8%，达到历史最好水平。万元GDP能耗下降5%。全区林木覆盖率达到81.87%，较上年增长一个百分点。规划一路石龙西路西延阜石路二期轻轨S1线108国道改线工程开工建设高沿路、担下路、清千路一期等道路工程 北临太行山余脉南侧浅山地带； 西临采石厂，目前已停工，根据了解该地块已经为总政歌舞团所有，目前暂不了解其用途； 南至现状公路G108国道； (２)经济技术指标 用地性质：旅游用地 总　用　地：11950.47㎡ 净用地面积：9818.24㎡ 总建筑面积：8502.01㎡ 其中：地上6387.84㎡ 地下2114.17㎡ 容　积　率：0.535 绿　地　率：≥30% 居住总户数：19户 其中：建筑面积＞90㎡的总户数19户 建筑面积＜90㎡的总户数0户 ２、地块解析 北侧依山，环境优美，适宜营造居住氛围 本项目北侧背靠太行山余脉，地处山体南侧，从建筑学角度来看，山体南坡最适宜建造高端物业，同时周边环境优美，远眺西山山脉，自然景观条件优越。 周边区属范围内拥有多处古刹、自然景观资源，且门头沟区产业定位调整为以农业为主体，以第三产业的旅游业为辅助产业。 现在规划和地块条件来看，本项目具有一定的景观价值，且规划红线与现有公路之间有3～4米的高差，在很大程度上避免了过多的人流和车流对居住品质的影响。 因此，从自然条件和现有规划来看，适宜营造高档居住氛围。 南侧自然景观相对逊色，市政配套需依靠外部资源，与住区品质不符 本项目隔现有道路的南侧，目前为基本农田用地，自然景观相对逊色，绿地较少。规划市政生活配套和相关居住资源配套，需要至潭柘寺镇内部解决，与本项目具有一定的距离，与居住品质不符。 与镇域及周边景观资源连通较为便利 地块东侧潭柘寺镇内的道路及其周边道路，可以方便的连接六环路，与城区联系较为方便，且与地块周边区域的自然景观资源连动性较强。地块目前交通主干道为潭柘寺镇内的道路，内部道路品质相对较低但通达性较好。未来规划地块周边主干道品质有望提升。 规划数据反映出，本项目不受9070政策影响，可以规划大户型产品 从目前我司获取的相关地块资料可以得出，本项目不受9070政策的影响，在现有规划设计中没有规划90平米以下的产品。此有利条件可以为本项目的产品规划、产品指向及产品用途等方面，提供更多的思考方向，并且赋予了项目更多的可延展空间。 三、项目发展方向探讨 １、地块价值判断 本项目自然条件相对优越，周边区域内自然景观资源、风景古刹资源丰富，结合项目整体规划和门头沟区发展方向发掘潜力巨大，适合发展高品质类住宅产品；项目东侧为潭柘寺镇核心城区，生活配套成熟，结合经济技术条件应发展类住宅的企业会所或企业会议中心类产品。 ２、项目产品预期 基于对项目本体条件和周边区域环境的分析，地块自然景观资源突出，项目外部道路有明显的区隔，使项目内部比较隐秘，且容积率较低，适宜开发TownHouse产品；地块东侧临近潭柘寺镇中心，生活配套较多，但由于受到地块面积、规划条件及用地性质的限制，纯住宅类产品将受到强烈的限制。 北京TownHouse及花园洋房产品市场总体供应量大，供应持续增加，依据各自不同的基础发展条件，基本形成亦庄、大兴、亚北地区等几大板块。另外，五环路周边散布一些项目，预计会所为新的热点。而本项目地处西六环外，交通距离的不可逆性是本项目先天的弱势，只有找寻到对距离和配套都不太在意的企业型客户才可能实现全部销售。 综上所述地块分析和纯住类产品的需求，以及项目地块自身的条件和区域环境的分析，认为本项目应以企业会所、会议中心等产品形态进行规划设计，并最终实现全部销售的可能性。 以下为企业会所及会议中心等产品的开发模式： [关键字]： 商务会所、开发模式 [简介]： 研究北京周边市场可用作企业商务会所的各类产品，将企业商务会所这类边缘产品的开发归结为五大模式。 什么是商务会所？ 描述性定义：