有关房价合理回归的思考.docVIP

有关房价合理回归的思考 纵观当前房地产市场的突出问题，莫过于商品房价格的增速不断，北京、上海、深圳等地的住房平均价格相比5年前上涨2倍以上。2012年1月31日国务院总理温家宝主持召开国务院第六次全体会议，会议中称将继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。这已是从2009年本轮楼市调控来，温家宝第五次明确提及“促进房价合理回归”。那么房价究竟降多少才能算是合理回归呢？ 国务院在1998年《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》中规定，停止住房实物分配后，房价收入比（即本地区一套建筑面积为60平方米的经济适用房的平均价格与双职工家庭平均工资之比）在4倍以上，且财政、单位原有住房建设资金可转化为住房补贴的地区，可以对无房和住房面积未达到规定标准的职工实行住房补贴。从中可以看到，衡量房屋售价合理性使用了销售价格与居民收入的支付能力的对比，在当时城市居民只要拿出家庭4年的收入，就可以买得到一套60平方米的住房，这就引出一个概念“房价收入比”。所谓房价收入比，是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。 房价收入比能便捷的明确某地区的房价水平是否合理，世界各国均把该项指标作为最终评判标准。按照世界银行的标准，发达国家的房价收入比一般在1.9-5.6倍之间，发展中国家合理的房价收入比一般在3-6倍之间。 2001-2010年全国房价收入比情况 上图为2001年至2010年十年间全国房价收入比发展情况。从图中可以看出2003年以前，全国房价收入比保持着一种较平稳的运行态势，平均6.2左右。从2003年开始至2007年，房价收入比直线上升，2007年达到7.44。2008年受宏观经济形势影响，房价收入比出现明显下调，为6.78。后伴随我国房地产市场复苏至过热，房价收入比也相应地回升，创历史新高达8.03。2010年，国家宏观政策调控效应显现，房价收入比有所回落。 按照地区差异来看，根据各地经济发展水平的不同，我国地区房价收入比也呈现出不同态势，东部沿海和直辖市的房价收入比较高、中西部房价收入比较低。但全国范围内大部分大中城市房价收入比均超过6，其中北京、上海、深圳等城市超过10。 如果我们按照房价收入比为6算作为合理房价，以长沙市为例，2010年长沙市城镇居民人均可支配收入2.1万元，那么相应的长沙市房价若要调整到合理价位，售价降幅至少应当在30%以上。房价是凝结在房地产商品中的活劳动与物化劳动价值量的货币表现，笔者认为，要想从根源上遏制涨幅过猛的房地产价格，达到房价的合理回归，必须在抑制投机投资性需求的同时调整购置土地相关费用、整合相关税金。 2009年“两会期间”全国工商联房地产商会就全国9城市“房地产企业的开发费用”进行调查，调查显示，在房地产项目开发中，土地成本所占比例居高，地方土地财政模式显著。同时，在房地产开发进程中，根据各地情况不同开发商向政府缴纳的行政性费用名目繁多，诸如征地管理费，商品房交易管理费，大市政配套费，人防费，煤气水电增容费，开发管理费等费用多达几十项，所占比例较大，无形中将价格负担转嫁给购房者。以长沙市区内某商品房住宅项目价格构成为例，可以看到在该项目房价中建安成本、土地成本及各种税费所占比例排名前三。除去基本固定的建安人工费及材料费，土地成本及各种税费的比例约占价格构成的二分之一。 目前，政府对宏观市场的系列调控政策已初具成效，投机投资性需求得到一定控制，但严厉的调控政策难以长期使用，为了实现房价合理回归、基本稳定的目标，采用抑制投机投资需求、调整土地购置费用、整合相关税金等全方位、多渠道的行动，才能取得房价调控的应有成效。 4