社区商业地产驾驭之道解读.ppt

第十二节：社区商业的推广和销售 广告调性的把握 9 广告调性不是天马行空式的创意表现，必须尊重项目的主题定位，与项目的品质内涵相符合！ 构图、颜色、元素表现的都是项目的档次、品味、风格！不过度、不生硬、不远离、不单一、不简陋、不呆板！ 第十二节：社区商业的推广和销售 关于公关活动 10 单纯造势的公关活动要有轰动性 直接卖楼的公关活动要能与客户产生共振 公关活动的受众决定公关活动的主题 公关活动的主题决定公关活动的效果 公关活动的辐射及影响力的评估 如何增强公关活动的吸引力？ 做商业地产，需要耐心，需要理性，需要高度的技巧。 商业地产的操盘手。 是戴着锁链的超级舞者。 是有着“随心所欲而不逾矩”风度的谋略家。 自然也需要更多的投入。 我一直认为： 做商业地产，态度是关键！ * 第九节：社区商业的规划 6、环境设计的几个重点 购物环境各个节点的呼应 中心广场的聚流效应 主入口的视觉冲击力度 休闲小品的搭配层次感 中心广场与主入口的导流效应 室内、外停车场的比例分配 环境设计的重点 第九节：社区商业的规划 实战解密：广东四会大沙某项目 第九节：社区商业的规划 四会市大沙项目红线图 第九节：社区商业的规划 四会市大沙项目 第九节：社区商业的规划 四会市大沙项目 第九节：社区商业的规划 四会市大沙项目 第九节：社区商业的规划 四会市大沙项目 第九节：社区商业的规划 四会市大沙项目 第九节：社区商业的规划 大沙项目规划图的三次改动都是因为商业的选址、规模、业态等因素所决定。 第一次是设计公司的构思图，我司对商业选址布局有不同意见 第二次是我司对商业的规模及布局提出异议 第三次是我司的构想图，经过和设计、开发商沟通后确定下来 PART 10 社区商业招商步骤 社区商业的招商是如何进行的? 第十节：社区商业招商步骤 组建团队 1 制定招商计划 2 制定招商宣传资料 3 制定招商工作进度表 4 制定招商工作流程 5 选定招商目标 6 设定招商条件 7 制定招商优惠和扶持措施 8 招商谈判和签约 9 组织商户的商装 10 社区商业招商步骤 第十节：社区商业招商步骤 组建团队 1 招聘专业人员：即从事商业的人员，忌讳售楼员业余招商； 进行商业培训：商业知识、谈判技巧、商品知识、管理知识、服务态度和法律法规； 按照品类和功能及区域进行分工： A男：化妆品，B鞋帽，C男装…… A女：一楼， B二楼，C三楼…… 第十节：社区商业招商步骤 制定招商计划 2 招商对象 招商区域 招商形式 合同条件 租金和费用标准 优惠政策 其它条件 第十节：社区商业招商步骤 制定招商宣传资料 3 项目地理位置 项目概况 项目定位 项目商业环境分析 项目人口密度分析 区域消费特征分析 项目商业业态规划 招商条件 项目经营模式 项目推广主题 第十节：社区商业招商步骤 制定招商工作进度表 4 根据开业时间采用倒推方法做好进度表一般开业前预留三个月装修时间。 一般开业前半年作为品牌商户集中招商时间，可以集中开展相关招商活动。 第十节：社区商业招商步骤 科目 内容和时间 具体 业态规划设计 项目定位和商业布局业态设计策划 1—2个月提交初步方案 2006年3月－5月 商业建筑策划 3个月内提交初步方案 6月底结束 招商摸底 主力商家招商分类及排序 10月—12月 商业视觉形象VMD与初步装饰方案 6个月 6月－12月 建筑方案设计阶段 3个月 6月—9月 招商工作展开 2年 7月—2008年6月 施工图设计 4个月 10月—2007年1月 工程开工 施工准备一个月时间 2007年5月开工 具体品牌招商工作 启动大量品牌商家招商工作 8月——2008年3月 装饰方案设计 4个月 2007年10月－2008年1月 工程封顶 9个月 2008年2月 装修及景观施工 5个月 2008年2月-6月 内部装修工作 3个月 5月—7月 试营业 1个月 8-9月 正式开业 5个月主力店可以先开业 2008年10月 示例：北京金锣湾招商进度表 第十节：社区商业招商步骤 招商条件 5 租金或折扣率： 让利、优惠办法：如免租三个月，前三个月不收物管费等 收费类别：如电费、保洁费、物业管理费、员工的工装费、培训费、午餐费… 税证：是否提供办理营业执照、工商执照；是否提供税票… 结算方式：月、季、年结算； 付租方式：月、季、年收取； 期限； 物业条件：提供的是毛坯还是其它，水、电，装修负责方… 促销：广告点、促销费用。 管理：是统一管理，还是独自经营。 PART 11 商业规划与实施 第十一节：商业规划与实施 社区商业规划及实施的内容? 第十一节：商业规划与实施 划分商业类别和品牌