以集体土地为依托的游地产分析.docxVIP

旅游地产选址和开发模式探析 前言： 通过对旅游地产如何选址、开发两大问题的分析，解决科学选址、合理开发的问题。在选址中，利用层次分析法来进行方案比选，将拍脑袋决策、凭经验吃饭转化为量化指标说话，具备更高的科学性。该研究的推广价值在于使得选址、开发联动起来，有据可循，有法可用。 虽然旅游地产的关键点是在运营，但是运营的基础就是科学选址、合理开发，这两部分是必不可少的，离开它们空谈运营是不严谨的。于是，对选址、开发做了一个探析，以期能对运营有所启发。 一、 选址问题 （一）、AHP简介 层次分析法（The analytic hierarchy process）简称AHP，在20世纪70年代中期由美国运筹学家托马斯·塞蒂（T.L.Saaty）正式提出。它是一种定性和定量相结合的、系统化、层次化的分析方法。由于它在处理复杂的决策问题上的实用性和有效性，很快在世界范围得到重视。它的应用已遍及经济计划和管理、能源政策和分配、行为科学、军事指挥、运输、农业、教育、人才、医疗和环境等领域。?（MBA智库百科） 层次分析法步骤： 1、 建立层次模型结构：目标层、准则层、方案层。 2、 构建各层判断矩阵，计算权重并进行一致性检验。 3、 计算各方案的最终贡献分，选出最佳方案。 （二）、模型构建 对于旅游地产的选址，需要综合考虑多方面的因素。在邱仁都、傅鸿源《旅游地产选址研究》（山西建筑.2008(1).第34卷第2期.246/247页）中，将选址因素分为宏观和微观两部分，宏观包括区域经济、旅游资源，微观包括局地自然资源、基础设施。结合《中华人民共和国国家标准》（GB/T 18972－2003）旅游资源分类、调查与评价来看，旅游资源包含局地自然资源和基础设施，且本文主要探讨的是集体土地，这就涉及到包含拆迁的土地费用、土地规划调整难易度、土地规模等因素。因此，将土地情况作为一个变量，同区域经济、旅游资源组成选址评判标准。 而区域经济、旅游资源、土地情况仍是一个比较宽的概念，为了更为准确，需要寻找能反映其情况的细化因素。 就区域经济而言，结合旅游地产实际和《万达第四代综合体规划设计要点》中关于城市主要经济指标的选取的情况，选择城市GDP、人均GDP、可支配收入、人口总量、旅游收入、机动车保有量作为子准则。 旅游资源按照国标来看，分为地文景观、水域风光、生物景观、天象与气候景观、遗址景观、建筑与设施、旅游商品、人文活动。具体如下： 主类 亚类 基本类型 A 地 文 景 观 AA综合自然 旅游地 AAA山丘型旅游地?AAB谷地型旅游地?AAC沙砾石地型地AAD滩地型旅游地?AAE奇异自然现象?AAF自然标志地 AAG垂直自然地带 AB沉积与 构造 ABA断层景观?ABB褶曲景观?ABC节理景观?ABD地层剖面 ABE钙华与泉华?ABF矿点矿脉与矿石积聚地?ABG生物化石点 AC地质地貌 过程形迹 ACA凸峰?ACB独峰?ACC峰丛?ACD石(土)林 ACE奇特与象形山石?ACF岩壁与岩缝?ACG峡谷段落 ACH沟壑地?ACI丹霞?ACJ雅丹?ACK堆石洞? ACI岩石洞与岩穴?ACM沙丘地观?ACN岸滩 AD自然变动 遗迹 ADA重力堆积体?ADB泥石流堆积?ADC地震遗迹?ADD陷落地ADE火山与熔岩?ADF冰川堆积体?ADG冰川侵蚀遗迹 AE岛礁 AEA岛区?AEB岩礁 B 水 域 风 光 BA河段 BAA观光游憩河段?BAB暗河河段?BAC古河道段落 BB天然湖泊 与池沼 BBA观光游憩湖区?BBB沼泽与湿地?BBC潭池 BC瀑布 BCA悬瀑?BCB跌水 BD泉 BDA冷泉?BDB地热与温泉 BE河口与海面 BEA观光游憩海域?BEB涌潮现象?BEC击浪现象 BF冰雪地 BFA冰川观光地?BFB长年积雪地 C 生 物 景 观 CA树木 CAA林地?CAB丛树?CAC独树 CB草原与草地 CBA草地?CBB疏林草地 CC花卉地 CCA草场花卉地?CCB林间花卉地 CD野生动物 栖息地 CDA水生动物栖息地?CDB陆地动物栖息地 CDC鸟类栖息地?CDD蝶类栖息地 D天 象与气候 景观 DA光现象 DAA日月星辰观察地?DAB光环现象观察地 DAC海市蜃楼现象多发地 DB天气与 气候现象 DBA云雾多发区?DBB避暑气候地?DBC避寒气候地 DBD极端与特殊气候显示地?DBE物候景观 E 遗 址 遗 迹 EA史前人类 活动场所 EAA人类活动遗址?EAB文化层 EAC文物散落地?EAD原始聚落 EB社会经济文化活动遗址遗迹 EBA历史事件发生地?EBB军事遗址与古战场?EBC废弃寺庙EBD废弃生产地?EBE交通遗迹?EBF废城与聚落遗迹 EBG长城遗迹?EBH烽燧 F 建 筑 与 设 施 FA综合人文旅游地 FAA教学科研实验场所?FAB康体游乐休